“Cada vez que la Fed (Federal Reserve) sube los tipos de interés, algo se rompe en el mercado”. Esa es una de las frases que más se viene repitiendo en el último mes entre los analistas y traders después de lo acontecido con Silicon Valley Bank primero, Credit Suisse después y ahora Signature Bank y First Republic Bank.
Todos son ejemplos de la crisis bancaria, que todavía está lejos de lo que pasó en 2008, pero tiene a inversores, ahorradores y a los mercados financieros inquietos.
¿Qué ha pasado?
Todo empieza con el colapso de una entidad más o menos desconocida en Estados Unidos, el Silicon Valley Bank.
Esta es la cronología de los hechos: ante la subida de los tipos de interés de la Fed y la caída del banco pro-cripto Silvergate, los ahorradores e inversores de Silicon Valley Bank empezaron a retirar de forma masiva el capital del banco para afrontar sus problemas de liquidez.
Ante la avalancha de peticiones, la entidad se vio obligada a vender una parte de su cartera de deuda pública (inversión en bonos) con unas pérdidas de 1.800 millones de euros. Al tiempo, la desconfianza de los inversores hizo caer en picado el precio de acción.
Al final, el banco se quedó sin dinero para atender las peticiones de retiradas de sus usuarios y tuvo que solicitar la quiebra. Ese es el resumen de lo que pasó con este banco, cuyo proceso fue más rápido por:
• 1. Trabajar con empresas del sector tecnológico, que son las que más crédito utilizan y a las que más castigó la rápida subida de tipos de la Fed.
• 2. La concentración de sus clientes en un mismo sector y área geográfica hizo que se produjese un efecto llamada que aceleró todo el proceso.
Tras la bancarrota, el Estado se hizo cargo del banco, garantizando además los depósitos por encima del límite general de 250.000 dólares y creando un nuevo mecanismo de financiación a un año, con el que las instituciones en problemas pueden pedir dinero aportando como garantía la deuda pública que tengan en sus carteras, algo que ha estado en el centro del problema.
La pregunta clave que muchos se hacen es cómo puede ser que Silicon Valley Bank no tuviese dinero para atender las peticiones de sus usuarios o, por lo menos, la mayoría de ellos. La razón está en que buena parte del dinero de la entidad estaba invertido en una cartera de bonos del Estado a largo plazo, que, si bien son seguros porque pagan un cupón anual, la cosa cambia si quieres venderlos antes de tiempo.
Los cupones de Silicon Valley eran antiguos y ofrecían un rendimiento limitado. Cuando fueron a venderlos, los nuevos bonos que emitía el Estado triplicaban la rentabilidad de los que tenía el banco en su cartera. Como consecuencia, tuvieron que venderlos a un precio inferior al que los compraron y asumir pérdidas.
En otras palabras, la supuesta cobertura del banco y solidez no era tal por cómo estaba construida.
De Silicon Valley a Credit Suisse
¿Cómo puede un banco regional afectar a uno de los mayores bancos de Europa? Esa es la siguiente pregunta que surgió ante los problemas de Credit Suisse.
Para empezar, por un efecto contagio del miedo de los inversores. Es el famoso dicho de “cuando las barbas de tu vecino veas cortar, pon las tuyas a remojar”. La caída de Signature Bank y Silicon Valley puso en alerta a los inversores en entidades europeas y a Credit Suisse venían señalándola desde hace tiempo. En otras palabras, que los problemas del banco de inversión suizo no eran nuevos y venían de años atrás (ya apuntó fuertes pérdidas en 2021 y 2022).
Primero comenzaron las retiradas de capital y la consecuente caída en bolsa (se llegó a desplomar un 30%), pero el detonante fue la negativa del banco estatal saudí SNB a inyectar más dinero en la entidad. En resumen, que Credit Suisse se quedaba sin respaldo para los fondos que necesitaba conseguir.
La solución de emergencia fue la compra de Credit Suisse por parte de UBS (otro banco suizo) a cambio de 3.000 millones de euros, un precio de saldo y muy por debajo de su última cotización bursátil que está siendo investigado.
A la caída del gigante suizo, una de estas entidades que se consideran sistémicas (afectan a todo el sistema bancario) se ha unido ahora First Republic Bank, igual de grande que Silicon Valley Bank antes de la caída, y cuyas acciones han perdido más del 90% de su valor.
En resumen, otra entidad en la cuerda floja dentro de la nueva crisis bancaria de confianza que puede no haber terminado.
Cómo afecta esto al mercado inmobiliario
¿Tiene esto alguna repercusión en el mercado inmobiliario? ¿Supone un cambio en las tendencias del sector inmobiliario para 2023? Todavía sigue siendo un poco pronto para saber exactamente cómo cambiará las previsiones, pero podría hacerlo.
La forma en la que lo hará será a través de los tipos de interés, la concesión de créditos y la confianza (o falta de ella) en general. Estas son las tres formas en las que la crisis bancaria afectará al sector inmobiliario, las hipotecas y la venta de viviendas:
Posible cambio de la Fed y el BCE en su política de tipos de interés
Buena parte de lo que ha ocurrido se debe a la rápida subida de tipos de interés por parte de la Fed estadunidense, que el mercado descontaba que seguiría con más aumentos de 0,5 puntos. Ahora la cuestión no está tan clara y se habla de una última subida de 0,25 puntos o de un parón para no agravar la crisis del sector.
En Europa, el Banco Central Europeo (BCE) ha sido menos agresivo con las subidas y parece que todavía puede haber recorrido al alza, ya que el organismo sigue asegurando que controlar la inflación es su principal objetivo. Lo que está por ver es si serán tan agresivas como se preveía o se moderarán para evitar daños colaterales como otro hundimiento bancario o de alguna empresa dentro del ámbito inmobiliario.
¿Cambio de tendencia en las hipotecas y el crédito?
Como derivado de todo lo anterior, los tipos de interés de las hipotecas y su tendencia pueden cambiar.
Si el BCE no sube los tipos o los sube menos de lo esperado, el euríbor puede frenar su carrera al alza. De hecho, es algo que ya está pasando. La posibilidad de que estemos ante el pico de los tipos de interés o muy cercano al mismo, dejará de presionar al principal índice de referencia hipotecario al alza.
Esta sería la parte positiva para las hipotecas, que pueden dejar de encarecerse a medio plazo. La mala vendría del lado de la concesión de crédito, que con tipos altos sería menor. Además, es de esperar que se endurezcan las condiciones para acceder a una hipoteca.
Lo que no parece que vaya a cambiar es la mayor oferta de hipotecas a tipo variable frente a las fijas y el renacimiento de las hipotecas mixtas.
Precios estables, aunque con posibles oportunidades de compra
Por ahora no se espera una caída en el precio de la vivienda. Por el lado de la demanda, sigue siendo superior a la oferta, especialmente en vivienda nueva. Eso hará que los precios permanezcan estables.
Lo que sí pueden surgir son oportunidades de compra. Por un lado, si los tipos de interés se mantienen elevados, habrá quien se vea obligado a vender si no puede hacer frente a la hipoteca.
Por otro lado, una de las consecuencias de la nueva ley de alquiler puede ser que se pongan más viviendas en venta, aunque todavía es pronto para saberlo porque se desconocen muchos detalles sobre la misma.
