Hay pocas preguntas más recurrentes que cuándo es el mejor momento para comprar casa. ¿Es ahora una buena época o puede bajar el precio de la vivienda? ¿Y los tipos de interés, caerán a corto plazo?
Comprar una vivienda es una de las mayores aspiraciones de una gran parte de la población, además de la decisión financiera más importante de tu vida, probablemente. Para dar este paso se necesita una situación económica estable, un volumen de ahorro elevado para poder dar una entrada y, también, aprovechar un buen momento para iniciar los trámites de solicitud hipotecaria.
Para responder a la duda, nada como analizar si es ahora un buen momento para comprar una casa.
¿Qué factores influyen en el mercado inmobiliario?
Los dos primeros aspectos mencionados tienen que ver con tu propia situación personal, por eso lo dejaremos para el final porque es algo que conviene evaluar caso por caso. Sin embargo, el mercado inmobiliario y su estado es igual para todos. Por tanto, es importante entender los factores que influyen en la evolución de precios para saber cuándo es el momento adecuado para acceder a una vivienda.
Aquí hay varios puntos que conviene controlar:
- El primero de todos tiene que ver con la tendencia en los precios de las viviendas. Ahora bien, aquí influyen factores como la situación económica del país y el estado de la oferta y la demanda de la vivienda.
- Además de los propios precios, también hay que tener en cuenta la propia financiación. Es decir, el coste de las hipotecas. Entender cómo influyen los tipos de interés y cuál es el mejor momento para solicitar una hipoteca y de qué tipo es fundamental para tener una cuota mensual más barata.
Así, bien sea ahora, o dentro de unos años, para saber si es buen momento para comprar una casa hay analizar la evolución de los precios, la oferta y demanda de viviendas, la economía del país y el estado de los tipos de interés.
¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario?
Para entender cómo está la actual situación del mercado inmobiliario hay que repasar el crecimiento de los precios en los últimos años, el volumen de compraventa de vivienda en los últimos doce meses y el estado de la oferta y de la demanda.
Con respecto a hace un año, el precio medio del metro cuadrado en España ha subido un 7,2%. En los últimos cinco años, desde 2019, la subida de los precios ha sido superior al 21% al pasar de los 1.692 euros por metro cuadrado a los 2.056, según informa Idealista. Es decir, la tendencia es alcista y está cerca de llegar a su máximo histórico anotado en 2007, cuando el precio llegó a rebasar los 2.100 euros.
Ahora bien, esta vez, todo apunta a que los precios están lejos de ser una burbuja, ya que parecen venir más impulsados por la falta de vivienda – oferta – y el aumento de la demanda.
Por el lado de la oferta, durante los últimos cuatro años se han producido retrocesos, tal y como recoge el Banco de España. De hecho, el volumen de la oferta está en niveles de 2016, cuando la demanda era muy inferior a la actual. Por otro lado, los visados de obra nueva cayeron un 1% en 2023 y siguen muy alejados ya no solo de los años pre-crisis, sino de la propia década de los 90. De hecho, actualmente se construye a un ritmo de 100.000 viviendas por año, mientras que en los 90 el ritmo era superior a los 300.000.
En este sentido, según Atlas RE Analytics y Gesvalt, España necesitaría un millón de viviendas asequibles para satisfacer la demanda.
Por el lado de la demanda, la compraventa de viviendas, según el INE, ha venido creciendo desde finales del 2013. Aunque, solamente en 2022 se registraron niveles vistos en 2007. Cabe destacar que, en 2023, por primera vez, se ha dado un descenso en la compraventa regresando a niveles de 2018-2017. Aunque, los expertos explican que este descenso parece estar causado por el aumento de los tipos de interés.
¿Qué puede pasar con el precio de la vivienda?
Vistos los datos anteriores, vemos un descenso sostenido de la oferta, un ritmo de construcción más lento y una demanda fuerte, aunque se han producido notables caídas en el último año. Desde Tinsa, estiman un avance del 1,4% en el precio de la vivienda en términos nominales para 2024, según publica El Periódico de España. Esta subida será inferior a la inflación, lo que se traduciría en un descenso del precio en términos reales.
Solo la vivienda de obra nueva vería un incremento de precio real.
Por su parte, desde Fotocasa no prevén bajadas significativas de precio, aunque sí que habrá comunidades con menos demanda y atracción turística donde el descenso puede ser algo más acusado.
Las previsiones menos optimistas son de la firma UVE Valoraciones, que sí estima que el mercado puede caer hasta un 3% y recuerda que este descenso será muy diferente según la zona geográfica y el barrio en las grandes ciudades.
Así las cosas, lo que puede darse en los próximos meses es o ligeros repuntes o descensos, pero no grandes caídas de precios debido a la falta de oferta y la fuerte demanda que sostienen el mercado.
¿Cómo evolucionarán las hipotecas y los tipos de interés?
Si en el caso del precio de la vivienda parece que no se pueden esperar grandes movimientos a la baja, en las hipotecas sí que se puede apreciar un abaratamiento con respecto a los últimos meses.
El euríbor, que es el indicador que marca el precio de las hipotecas en España, tocó su techo en octubre y ha comenzado a descender. De hecho, los principales analistas – Bankinter, Funcas o CaixaBank Research – esperan que el índice caiga al 3% para finales de año y marque una media de entre el 3,44% y 3,04% en el año. De hecho, desde finales del año pasado, las entidades financieras han comenzado a recortar sus hipotecas ofreciéndolas más asequibles, especialmente aquellas de tipo fijo.
Para los próximos meses, el consenso de mercado espera cuatro recortes en los tipos de interés para la Eurozona. Esto puede suponer nuevos descensos en el euríbor y, por tanto, hipotecas más baratas con respecto a las que veíamos hace un año.
En definitiva, lo que se puede decir sobre si es un buen momento para comprar una casa o no, por el lado de las hipotecas parece que el escenario será cada vez más favorable a medida que pasen los meses y que, por tanto, será mejor solicitar la hipoteca a finales de este año o principios del siguiente frente al momento actual. Por el lado de los precios, se puede esperar una estabilidad en los próximos meses.
Tu propia situación personal
Una vez visto cómo está el mercado inmobiliario hay que ver también cómo es tu situación personal. Lo primero que debes tener en cuenta es que, en la mayoría de los casos, deberás contar con un 30% del valor de la vivienda ahorrado para poder solicitar una hipoteca. Así que, si la respuesta es positiva, puede ser un buen momento para comprar. Si no tienes el 30%, entonces deberás esperar a tenerlo.
Por otro lado, es importante que analices la cuota hipotecaria que podría quedarte, ya que no debería ser superior al 30% de los ingresos netos que tengas. Es decir, si cobrases 1.000 euros netos, la hipoteca debería ser igual o inferior a los 300 euros.
Por tanto, primero debes preguntarte qué casa quieres, cuál es su precio, cuánto tienes ahorrado o debes ahorrar, qué ingresos netos tienes y qué cuota hipotecaria te quedaría en base al ahorro aportado.
