A la hora de solicitar un crédito o un préstamo hipotecario, hay dos siglas que escucharás con frecuencia: TIN y TAE. Saber a qué se refiere cada una de ellas es muy importante, porque interpretarlas correctamente te evitará desagradables sorpresas. Para que esto no ocurra, necesitas saber en qué se diferencian TIN y TAE y cuándo utilizar cada una.
¿Qué es el TIN de una hipoteca?
El Tipo de Interés Nominal o TIN es el tipo de interés que el banco aplica sobre un préstamo, sin tener en cuenta otros gastos asociados, como pueden ser las comisiones.
En el caso de una hipoteca a tipo fijo, el TIN será el mismo en el inicio y en el final de la duración del préstamo. Mientras que en el caso de una hipoteca variable cambiará en función de la evolución del euríbor.
Lo más importante que tienes que saber sobre el TIN es que esta cantidad no es la suma de gastos totales que vas a pagar sobre el dinero prestado, solo los intereses que la entidad aplica sobre el dinero que te ha prestado.
De esta manera, para saber el coste total y final de una hipoteca debes consultar la TAE (Tasa Anual Equivalente), que es un tipo de interés que indica, en forma de tanto por ciento anual, el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, incluyendo en su cálculo el interés nominal, algunos gastos de constitución (tasación, notaría, inscripción registral, impuestos…) y las comisiones bancarias (apertura, estudio…).
¿Qué es la TAE?
Aunque ha quedado ligeramente desgranado en el punto anterior, la TAE suma el TIN más otros gastos y comisiones. Por tanto, si ves que en una hipoteca el TIN es del 2%, eso no quiere decir que vaya a ser ese el interés a aplicar sobre el préstamo, sino que debes fijarte siempre en la TAE, ya que es la que engloba los gastos totales de la hipoteca.
En España, es obligatorio que la TAE aparezca en la documentación y publicidad de los productos financieros. Para hipotecas variables, la TAE se calculará bajo el supuesto de que el tipo de interés y los demás gastos se mantendrán constantes desde el momento del cálculo. En este contexto, el banco debe emplear la expresión "TAE variable" con fines informativos.
Es decir que, a la hora de calcular tu hipoteca, debes fijarte más en la TAE que en el TIN, ya que suma no solo los intereses aplicados por el banco, sino que también añade otro tipo de gastos como los referentes a las comisiones, gastos o plazos.
¿Cómo puedes saber cuántos intereses pagarás por tu hipoteca?
Para saber cuánto dinero extra (gastos, intereses y comisiones) vas a pagar, hay que fijarse en lo que dice el propio Banco de España, que es el organismo que estableció un marco común para saber cómo calcular la TAE. De esta manera, debes tener en cuenta los siguientes criterios:
- El dinero que vas a pedir al banco para financiar la compra de tu nueva vivienda.
- El TIN o Tipo de Interés Nominal del préstamo hipotecario, que es el porcentaje fijo que pagas a cambio de recibir el dinero durante un plazo concreto.
- Los gastos de constitución de la hipoteca.
- Los gastos periódicos que pueda tener el préstamo.
- La periodicidad de la devolución del capital que te ha dado el banco, que para las hipotecas suele ser mensual.
- Y el plazo de amortización de la hipoteca.
De hecho, el propio organismo cuenta con una calculadora para que puedas simular tu TAE.
¿Qué diferencias hay entre TIN Y TAE?
Por tanto, pese a sus similitudes, el TIN y TAE presentan diferencias que el usuario debe tener claras:
- Cálculo. A diferencia de la TAE, en el TIN no se tienen en cuenta ningún tipo de comisión o gasto asociado a la operación, solo el tipo de interés que el banco aplica.
- Coste. Debido a que la TAE tiene en cuenta más elementos para su cálculo que el TIN, el primero siempre será superior al segundo.
- Plazos. El TIN puede establecerse en distintos formatos temporales (diario, semanal, mensual, trimestral, semestral o anual), mientras que la TAE está expresada en términos anuales. Por tanto, antes de compararlos es importante convertir el TIN es un parámetro anual.
¿Cuándo debes fijarte en la TIN y en el TAE?
Estos dos conceptos son fundamentales siempre que vayas a pedir un préstamo, sea personal, de consumo o una hipoteca. En muchas ocasiones puede parecer que nos conceden un crédito sin intereses o gratuito porque viene un TIN del 0%. Sin embargo, esto no quiere decir que sea gratis. Es posible que la TAE no sea del 0% porque ahí se incluirán las comisiones y gastos.
De esta manera, es importante prestarle atención a ello. A la hora de contratar una hipoteca, siempre que tenga iguales características de precio y temporalidad, lo más recomendable es compararlas por la TAE que ofrecen, ya que es un medidor más exacto. El TIN puedes utilizarlo para comparar qué entidad te ofrece un préstamo con menos gastos y comisiones, o cuál aplica un interés nominal más elevado.
Otros elementos clave de una hipoteca
Otro aspecto fundamental cuando se habla de intereses en una hipoteca es tener claro el cuándo se pagan. La mayoría de hipotecas en España aplican el sistema de amortización francés, que permite que la hipoteca tenga cuotas constantes. A cambio, el capital amortizado disminuirá mucho menos al principio, porque es cuando más intereses pagarás en cada cuota.
