¿Pagas mucho o poco de alquiler? El nuevo índice de precios de alquiler lanzado por el Gobierno busca servir como referencia para fijar el coste de los arrendamientos, especialmente en las zonas con más demanda y menos oferta.

Conocer su funcionamiento te ayudará a evitar problemas, tanto si eres el arrendador como el arrendatario. Esto es lo que necesitas saber al respecto.

Qué es el índice de referencia de alquiler

El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler o SERPAVI, que es como se llama en realidad, es una base de datos pública de contratos de alquiler que ofrece información sobre el coste de los arrendamientos en toda España para territorios con un mínimo de entre 1.000 y 2.500 residentes.

El índice de precio de referencia del alquiler proporciona un umbral de rentas máximas y mínimas que se pagan por el alquiler, de manera que puede hacer de baremo de precios.

A efectos prácticos, el índice de referencia del alquiler servirá para controlar el precio de los arrendamientos en zonas tensionadas, aunque desde el Ministerio de Vivienda esperan que se convierta también en una herramientapara que los inquilinos puedan negociar el precio del alquiler.

Lo único seguro por ahora es que este índice regulará los nuevos alquileres en las llamadas “zonas tensionadas”, que la Ley de Vivienda define como las zonas donde los costes del alquiler o la hipoteca supongan más del 30% de los ingresos medios de los hogares o en las que los precios hayan subido tres puntos más que el IPC en los últimos años.

Y es que, fuera de estas zonas, el índice de precios de referencia tendrá solo un carácter informativo.

Cómo funciona el índice de precios de alquiler 

El índice de precios de referencia del alquiler se calcula a través de los datos de IRPF de más 2,5 millones de arrendadores y los datos de administraciones públicas como el Ministerio de Vivienda, el Ministerio de Hacienda y el Instituto Nacional de Estadística (INE), que es quien elabora el IPC.

Con esos datos, fija un rango para cada vivienda teniendo en cuenta variables como:

• Ubicación.
• Superficie de la vivienda.
• Año de construcción y estado de conservación.
• Certificado energético.
• Servicios como ascensor, conserjería, aparcamiento, zonas comunitarias, piscinas…
• Si está o no amueblado.

En general, cuantos más servicios y mejor esté la vivienda, mayor será el rango de precios que arroje el nuevo índice estatal.

Dónde consultar el índice

El nuevo índice sobre los precios del alquiler se puede consultar a través del Ministerio de Vivienda. Para saber el rango de precios de una vivienda puedes buscar por la dirección o introducir la referencia catastral de la vivienda.

Al hacerlo el programa te dirá cuál es el alquiler mediano en la zona para una vivienda tipo y la distribución de los arrendamientos según su precio.

Una de las herramientas más útiles es la que se refiere a los ingresos, que te indica qué porcentaje de tu salario dedicarías al alquiler.

A qué viviendas afecta

El índice de referencia de precios del alquiler tiene datos sobre todas las viviendas, pero no se aplica a todas las casas.

Los alquileres que se verán afectados por el indicador son los que estén en zonas tensionadas y cumplan las siguientes condiciones:

Alquiler nuevo en zona tensionada con un gran tenedor, que es una persona física o empresa con más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencia. Para estas viviendas, los nuevos contratos no podrán superar el dato que marque el índice.

Alquiler nuevo para viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años, para las que el precio máximo no podrá superar el índice, independientemente del tipo de tenedor. Es decir, se limita de facto el precio de los nuevos pisos en alquiler.

Alquiler nuevo en zona tensionada para pequeños propietarios, que los que se puede incrementar el porcentaje que se estime dentro del porcentaje de actualización anual máximo, fijado en el 3% para 2024.

Las viviendas que no estén en zonas tensionadas no tienen por qué seguir este índice de referencia, aunque puede ser un buen punto de apoyo tanto para caseros como para inquilinos.

En qué comunidades autónomas se aplica

Los límites del índice solo se declaran en zonas tensionadas y es tarea de las comunidades autónomas declarar esas zonas calientes de alquiler. En otras palabras, la aplicación del índice de referencia de precios del alquiler depende de lo que disponga cada región.

Por ahora, solo Cataluña ha declarado zonas tensionadas, ya que la medida ha terminado convirtiéndose en un arma política.

Dudas más frecuentes

El nuevo índice ha suscitado muchas dudas, especialmente en torno a dónde y cuándo debe aplicarse. Las preguntas más recurrentes en torno al índice de referencia del precio del alquiler son:

¿Tengo que ajustar el precio de un piso alquilado si está por encima del índice?

La respuesta es negativa. El indicador solo se aplica sobre los nuevos alquileres. Los alquileres ya firmados no están sujetos a esos límites y pueden mantener las cantidades que disponga el contrato.

Solo en caso de formalizar un nuevo contrato se podría ajustar el precio.

Si he hecho reformas ¿puedo aumentar el precio del alquiler? 

Los arrendadores que hayan reformado la vivienda podrán subir el precio del alquiler hasta un 10% siempre que se dé una de las siguientes situaciones:

Viviendas rehabilitadas los últimos cuatro años según lo dispuesto en el Real Decreto 233/2013 y reformas para reconstruir la vivienda.

Reformas que hayan supuesto un ahorro de energía no renovable superior al 30% y finalizadas hasta dos años antes de la firma del nuevo contrato.

Reformas de mejora de accesibilidad realizadas hasta dos años antes de la firma del contrato. 

En estos casos se podrá subir el precio del alquiler, también en las zonas tensionadas.