¿Se congelan los precios del alquiler? ¿Pagarás más si te compras una casa en la playa? ¿Y por la que ya tienes? ¿A partir de cuántas casas se considera que eres un super inversor inmobiliario? Estas son solo cuatro dudas que arroja el anteproyecto de la nueva Ley de Vivienda 2021 que todavía debe aprobarse definitivamente . ¡Y no son las únicas!
Si a eso sumamos que cada comunidad autónoma podrá aplicar o no algunos de los cambios de la ley de vivienda, tenemos un lío con el que es fácil que no te aclares. Pero no te preocupes, ¡para eso estamos aquí nosotros!
Con este artículo vamos a explicarte todo lo que tienes que saber sobre la futura nueva Ley de Vivienda para no perderte. Desde quiénes se consideran como grandes tenedores de pisos hasta qué es una zona tensionada, pasando por cómo queda el alquiler público en las nuevas promociones de vivienda. ¿Empezamos?
Los grandes tenedores en la Ley de Vivienda 2021
Uno de los motores de la futura ley en caso de aprobarse sin cambios es la distinción entre grandes propietarios de vivienda y particulares que solo tienen una casa alquilada. El Gobierno entiende que no se puede tratar a los dos de la misma forma y establece claramente quién pertenece a qué segmento.
Así, se considera un gran tenedor de vivienda a propietarios con más de 10 viviendas en propiedad (sin incluir garajes y trasteros) o con menos viviendas pero con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Esta definición afecta tanto a personas físicas (particulares) como jurídicas (empresarios, autónomos y empresas).
Ser considerado un gran propietario tendrá una serie de inconvenientes importantes que ahora vas a ver con más claridad.
Aparecen las zonas tensionadas
Otra de las novedades más importantes es la creación de zonas tensionadas para el alquiler, donde se podrán limitar los precios del arrendamiento.
La nueva Ley de Vivienda 2021 determina que una zona estará tensionada cuando el coste de la hipoteca o el alquiler más los gastos del hogar supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona. También entrarán dentro de esta categoría los barrios o zonas donde el precio del alquiler haya subido más de un 5% del IPC en los últimos 5 años.
¿Y qué pasa si una zona se declara tensionada? Pues que el Gobierno intervendrá en los precios del alquiler y buscará formas para rebajarlo, tanto consensuadas como obligatorias.
Para los grandes propietarios implicará que deberán adaptar el precio del alquiler al índice de referencia de esa zona y limitar lo que cobran al precio del contrato anterior cuando toque renovar.
Por su parte, los inquilinos podrán solicitar que se mantenga el precio del contrato y que el importe de su mensualidad solo se aumente en función del IPC.
La Ley plantea algunas excepciones a esta norma general. Así, se podrá aumentar hasta un 10% el alquiler por mejoras en la casa o para contratos de larga duración.
¿En qué propiedades se imponen topes en el precio del alquiler?
Como acabas de ver, el límite en el precio del alquiler afectará a las zonas tensionadas y a las viviendas que alquilen los grandes tenedores. Para controlar el precio del resto de arrendamientos se establecen ventajas fiscales para los pequeños propietarios. ¡Vamos a verlas!
Ventajas fiscales para pequeños propietarios de pisos
Para quienes tienen menos de 10 viviendas, la ley ha preparado una serie de incentivos fiscales para que no suban el precio del alquiler. En concreto, se plantea una bonificación de hasta el 90% en la declaración de la renta para quienes bajen el alquiler. Así, lo que dejan de ganar por un lado lo reciben por otro.
Estas son las tres bonificaciones que se plantean:
- Bonificación del 50% si se baja el precio del alquiler por lo menos un 5% respecto al contrato anterior (o en cualquier momento).
- Bonificación del 70% por alquilar la vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años por primera vez o si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.
- Bonificación del 90% por reducir el precio del alquiler en una zona tensionada.
También habrá cambios respecto a los alquileres públicos en nuevas promociones de vivienda. Esto no te afecta directamente a ti como propietario o inquilino, pero es una medida de alcance. Con la nueva ley, las promociones de obra nueva tendrán que reservar un 30% de viviendas para el parque público de alquiler, de las cuales la mitad serán para alquiler social.
Subida de impuestos a casas vacías
Esta subida se articulará a través del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. ¿A quién afecta la subida del IBI por tener la vivienda vacía? A las viviendas que permanezcan vacías durante más de dos años y solo para propietarios con más de cuatro viviendas en un mismo municipio.
La ley permitirá incluir un recargo del 150% en el IBI para este tipo de viviendas. En cualquier caso, esta medida dependerá de lo que cada ayuntamiento decida hacer, porque este es un impuesto municipal.
Bono joven para el alquiler
La nueva Ley de Vivienda incluye en su redacción actual un bono de ayuda para jóvenes que quieran ir a vivir de alquiler. Este bono joven de vivienda supondrá un ingreso de 250 euros al mes durante dos años para los jóvenes entre 18 y 35 años con ingresos inferiores a 23.725 euros.
Otras medidas de la nueva ley incluyen la regulación de los procesos de desahucio, la creación de un fondo social de vivienda o el no poder cambiar la calificación de vivienda pública.
¿Y cómo te afecta a ti todo esto? Si estás pensando en comprar vivienda como inversión deberías valorar la normativa y lo mismo para la compra de una segunda residencia. En este sentido, recuerda que hay hipotecas especiales para segunda vivienda.
En caso de comprar para alquilar, una buena reforma te ayudará a poder ajustar mejor el precio del arrendamiento. Hay hipotecas especiales para reformar y también hipotecas verdes con mejores condiciones para las casas más eficientes.
Si vives de alquiler, deberás tenerlo en mente.
