Escriturar la vivienda y hacerlo ante notario es un paso imprescindible para hacer realidad la compra de tu casa si firmas una hipoteca. En este artículo te explicamos cómo hacerlo y todo lo que debes saber al respecto.
¿Qué es la escritura de la vivienda?
Empecemos por el principio. ¿Sabes qué es exactamente la escritura de la casa? Es probable que tengas una idea aproximada pero siempre es mejor disipar dudas.
Las escrituras de la casa son un documento legal que se firma ante notario y que confirman la operación de compraventa. Piensa en ellas como en el recibo de la adquisición que acabas de realizar.
Si te interesa dejar constancia de que has comprado un móvil, imagina lo importante que es cuando se trata de tu casa. Esta escritura incluirá, además de la compraventa, las condiciones en las que se ha producido, quiénes participan y el precio.
Escriturar la vivienda no es obligatorio al comprar una casa, pero sí necesitarás hacerlo al firmar la hipoteca de la vivienda.
¿Qué hay que hacer para escriturar una casa?
La escritura de la vivienda se firma ante notario y después se inscribe en el Registro de la Propiedad, que es donde puedes saber si una casa está hipotecada o quiénes son sus propietarios, por ejemplo.
Hay cuatro pasos básicos para escriturar una vivienda:
● Cita con el notario, que analizará el contrato de compraventa de la casa y toda la documentación. En el caso de la hipoteca, es obligatorio visitar al notario antes de firmar el préstamo. En esa primera consulta el notario se asegurará de que entiendes los términos del préstamo, que sabes lo que estás firmando y sus consecuencias y también resolverá cualquier duda que puedas tener sobre tu hipoteca.
● Firma y otorgamiento del contrato de compraventa. El segundo paso para escriturar la vivienda es firmar la operación, algo que normalmente se hace el mismo día en el que firmas la hipoteca. Así no tienes que ir dos veces al notario.
● Pago de costes e impuestos. Escriturar la casa tiene una serie de costes, empezando por los gastos notariales y siguiendo por los impuestos de la compra (IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales según sea nueva o de segunda mano).
● Expedición de la copia certificada. Por último, solo queda recibir tu copia certificada del documento. ¿Quién se queda con el original de una escritura? El acta notarial de la hipoteca se quedará en poder del notario, que es quien se encargará de custodiar el documento original y de inscribirlo en el Registro de la Propiedad (si quieres, también puedes hacerlo tú). Lo que tú recibirás es una copia certificada, que tiene la misma validez que el original.
¿Qué documentación hay que aportar?
A la firma hay que acudir con los deberes hechos. Para que el notario pueda escriturar la casa es necesario aportar los siguientes documentos:
● Documentos que identifiquen al comprador y vendedor, lo que pasa por el DNI de ambos.
● Último recibo del IBI, que garantiza que se ha pagado este impuesto.
● Nota simple registral de la hipoteca, que es un documento que debes pedir antes de comprar la casa y que sirve para acreditar que la vivienda no tiene cargas o deudas, entre otras cosas.
● Título de propiedad de la vivienda.
● Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
● Contrato de arras, en caso de haberlo.
● Últimas facturas de suministros abonadas, que también servirán para asegurarse de que no hay deudas en ese sentido.
● Certificado de que se está al corriente de pago de la comunidad de propietarios.
En el caso de escriturar la casa con hipoteca pendiente de pago, el vendedor deberá aportar el certificado de deuda pendiente.
¿Quién debe pagar las escrituras de una casa?
Los gastos de otorgamiento de la vivienda los paga el vendedor y los de la hipoteca la entidad financiera.
Tú como comprador solo tendrás que abonar el coste de la copia que te quedarás de la escritura y la hipoteca. ¿Y eso a cuánto asciende? Aquí puedes ver cuánto cuesta la escritura de la vivienda.
¿Cómo se calcula el valor de la escritura?
El coste de escriturar la casa es la suma de tres gastos:
● Los gastos de notaría, que están regulados, pero pueden variar según el notario que elijas.
● Los gastos de registro de la propiedad.
● Los impuestos a pagar.
Estos gastos están directamente relacionados con el valor de la vivienda en la escritura, que normalmente será el mismo que el valor de la compraventa. En otras palabras, el precio que has pagado por la casa, que es el que después se usará para calcular tu ganancia a efectos de IRPF en caso de que vendas la vivienda.
¿Qué pasa si se escritura por menos?
Una práctica más o menos habitual es escriturar la vivienda por un valor inferior al de compraventa. Lo primero que debes tener claro es que hacerlo no es legal. Quienes lo hacen así es porque pagarán una parte de la casa en negro y el principal motivo para hacerlo es pagar menos impuestos, tanto por parte del comprador como del vendedor.
Para que lo entiendas mejor, los impuestos que se pagan al comprar o vender una casa dependen del precio que figure en la escritura. Cuanto menor sea, menos impuestos pagarán ambas partes.
Sin embargo, si escrituras por un valor muy bajo y diferente al de la operación real, Hacienda puede investigar la operación y sancionarte a ti y al vendedor.
Además, en caso de vender después la vivienda tendrás que pagar más impuestos en el IRPF. La razón es que la ganancia que obtengas se calcula por la diferencia entre el precio de compra y de venta a la hora de hacer la renta.
Como siempre, es mejor hacer las cosas bien desde el principio y evitar problemas, tanto con la escritura como con la hipoteca de tu casa.
