Qué es el TIN: explicación fácil y rápida

Escuela de hipotecas
11 jun. 2021
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Qué es el TIN: explicación fácil y rápida

TIN, TAE, TIN TAE… Podrían ser los sonidos de un juego de móvil ¿verdad? Pues no, por más divertida que suene la serie, son las siglas de dos conceptos económicos clave a la hora de valorar préstamos y, por supuesto, hipotecas.

Que TIN y TAE se mencionen casi siempre juntos se debe a que se entienden mejor así que por separado. ¿Quieres ver por qué? ¡Vamos allá!

¿Qué es el TIN?

El TIN o Tipo de Interés Nominal es el porcentaje fijo que pactas con el banco cuando te prestan un dinero. Es lo que te va a costar que te presten el dinero. De forma más práctica, el TIN son los intereses que tendrás que pagar por cada euro que te preste, así de fácil.

En el caso de una hipoteca a tipo fijo, ese TIN será estable. Para calcular el TIN de una hipoteca a tipo variable habrá que sumar el diferencial del préstamo al euríbor o el índice de referencia que se utilice.

Hasta aquí todo es muy sencillo y fácil. Podrías incluso pensar que el TIN es el tipo clave de tu hipoteca o de un préstamo. El único problema es que estarías equivocado. Por eso mismo para entender mejor el TIN es importante que conozcas también a su hermana mayor, la TAE o Tasa Anual Equivalente.

¿Qué es la TAE y en qué se diferencia del TIN?

La TAE es como la hermana mayor del TIN porque, como cualquier hermana mayor, va un poco más allá. ¿Qué quiere decir esto en el ámbito económico? Que representa el coste efectivo del préstamo en términos anualizados. En otras palabras, que además del tipo de interés TIN, la TAE suma los otros costes de una hipoteca.

¿Cuáles son estos costes de comprar casa? Las comisiones, gastos de formalización y el coste de los productos asociados a la hipoteca, en caso de haberlos. Es decir, los seguros de vida, de hogar e incluso los fondos y planes de pensiones que muchos bancos animan a contratar para reducir el tipo de interés.

Por eso mismo, la TAE siempre es más elevada que el TIN. Esta es una de las diferencias entre el TIN y la TAE.

Lo que no incluye la TAE son los gastos que no se pagan al banco, como el notario o la gestoría.

TIN o TAE ¿En cuál deberías fijarte?

El TIN está bien como información, pero para comparar hipotecas el dato que debes revisar es la TAE. Con ella, incluso podrás enfrentar hipotecas a plazos diferentes.

Esto no quiere decir que la TAE sea perfecta ni que debas fiarlo todo a ella. Por un lado, una hipoteca es mucho más que el tipo de interés que pagas. Hay otros elementos del préstamo hipotecario igual de importantes, como el plazo de amortización. Y es que el tiempo que dure el préstamo influirá en la cuota y también los intereses totales que pagas por el préstamo.

Lo mismo puede decirse de los productos asociados a la hipoteca. El TAE recoge su impacto en el momento de contratar la hipoteca, pero no las posibles subidas en el precio de la prima del seguro o en las comisiones de la cuenta nómina, por poner dos ejemplos.

Y si hablamos ya de inversión, tampoco refleja la calidad de ese fondo que estás contratando solo para reducir el tipo de interés de la hipoteca y cuyo rendimiento puede ser mucho peor que el de la media. Por eso mismo, antes de lanzarte a por el préstamo con la TAE más baja hay dos cosas que puedes hacer.

La primera es buscar hipotecas sin productos asociados y la segunda contratar la ayuda de expertos que te guíen en la elección de la mejor hipoteca para ti. 

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