La nueva ley hipotecaria entra en vigor: ¿Cómo afecta a la financiación?

El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como la nueva Ley hipotecaria, tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado y con casi tres años de retraso en el plazo concedido a España para adaptarse a la Directiva europea 2014/17/UE. 

Con el objetivo de aumentar la protección jurídica y la transparencia en este sector, la normativa introduce importantes cambios que afectan directamente a entidades de crédito y consumidores. Así, según el portal iAhorro.com, a partir de ahora, firmar una hipoteca será entre 500 y 1.000 euros más barato para el prestatario. 

Si estás pensando solicitar financiación para adquirir una vivienda, en Hipotecas.com te explicamos cuáles son las novedades más significativas de la nueva legislación. 

Gastos hipotecarios

Sin duda, la modificación más sonada de la nueva Ley hipotecaria es la redistribución de los gastos de tramitación de los préstamos hipotecarios. Hasta ahora, era el cliente el que debía asumir el coste de formalizar una hipoteca, pero con el cambio legislativo, la gran mayoría de estos gastos recaen sobre las entidades prestamistas.

En concreto, el banco tendrá que abonar las facturas de la gestoría, la notaría, el registro y, también, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por su parte, los consumidores serán los responsables de pagar la tasación de la vivienda y las copias notariales cuando sean solicitadas por ellos. 

Ventas vinculadas

¿Qué ocurre con los seguros de vida, de hogar, planes de pensiones tarjetas… que los bancos solían incluir para la concesión del préstamo? Con la nueva Ley hipotecaria, las llamadas ventas vinculadas quedan prohibidas con carácter general, es decir, la aprobación o no de un crédito nunca puede estar sujeta a la contratación de estos productos, algo que ya hacíamos en Hipotecas.com con anterioridad a la norma. 

No obstante, la norma establece una serie de excepciones a esta prohibición:

• La autoridad competente puede autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista demuestre que estos productos o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí y que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. 
• Las entidades también podrán exigir al consumidor la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, aunque, en este caso, el prestamista tendrá que aceptar pólizas alternativas que ofrezcan unas condiciones y prestación equivalentes a la que él ha propuesto al prestatario, tanto en la suscripción inicial, como en las renovaciones posteriores, sin que pueda cobrar comisión o gasto alguna por el análisis de estas pólizas alternativas que presente el cliente. 
• Asimismo, la entidad puede vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho o un pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada. 

Comisiones

En cuanto a las comisiones, también se producen notables variaciones respecto a la situación anterior, entre las que destacan:  

• Aunque las entidades financieras pueden establecer comisiones de apertura, la nueva Ley hipotecaria establece que esta solo se devengará una vez e incluirá en la misma los gastos de estudio, tramitación o concesión siempre y cuando hayan sido efectivamente prestados estos servicios.  
• Por otro lado, las comisiones de amortización, parcial o total, también quedan limitadas en los siguientes términos:  
  • En el caso de hipotecas variables, se establecen dos situaciones:  
    • Amortización en los tres primeros años: se podrá establecer una comisión que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista y con un límite máximo del 0,25% sobre el capital reembolsado anticipadamente. 
    • Amortización en los cinco primeros años: se aplica la misma fórmula, aunque el tipo máximo aplicable se reduce al 0,15%. 
  • Para las hipotecas a tipo fijo, la cuantía se fijará: 
    • Durante los primeros 10 años -o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo-, la comisión tampoco podrá exceder el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista con un límite máximo del 2%.  
    • A partir de los 10 años del préstamo y hasta el final de la vida del mismo, las condiciones son iguales al apartado anterior con la particularidad de que el máximo se fija en el 1,5%. 
• Para los cambios de tipo variable a fijo, tanto por novación del tipo de interés por el titular, como por subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, la comisión no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. Transcurridos estos 3 primeros años de vigencia, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación de un tipo de interés fijo. 

¿Y cómo se cuantifica esta pérdida financiera del prestamista? Se trata de determinar si el capital pendiente actual tendría más valor o no que la suma de las cuotas que va a recibir la entidad en el futuro de no realizarse la amortización, novación o subrogación. Así,   el artículo 8 de la Ley de Crédito Inmobiliario estipula que se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. De este modo, si el valor actualizado de las cuotas es superior al capital pendiente, esa será la pérdida de la entidad financiera. 

Pérdida financiera= Capital pendiente – Valor Presente de las cuotas futuras.

Ejecución hipotecaria

Otra novedad de la nueva Ley hipotecaria es el endurecimiento de las condiciones para iniciar la ejecución hipotecaria por las entidades financieras en caso de impagos. 

¿Qué requisitos establece la actual legislación? En el caso de que la hipoteca se encuentre en la primera mitad de la vida, el impago debe afectar a 12 cuotas o al equivalente al 3% del capital principal. Si el crédito está en la segunda mitad de vida, los límites se aumentan a 15 cuotas o al 7% del principal. 

Además, como refuerzo, el prestamista tendrá que haber requerido el pago adeudado y conceder al prestatario al menos un mes de plazo para que pueda hacer frente a la deuda. 

Formación e información

Junto a esto, para garantizar la transparencia y seguridad jurídica del mercado, la nueva Ley hipotecaria refuerza el proceso de comunicación entre consumidor y entidad financiera, aumentando la participación de los notarios. 

¿Cuáles son las obligaciones para el banco? 

• La antigua FIPER es sustituida por dos documentos -la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)-,  que reflejan las condiciones del préstamo de forma más exhaustiva y que deberán ser entregados por la entidad financiera en la fase precontractual y siempre con una antelación mínima de 10 días a la firma de la hipoteca. 
• Las concesionarias también tendrán que subir a una plataforma digital las condiciones que ofrecen a los usuarios, de modo que los notarios puedan acceder a todos los datos sobre la hipoteca a la hora de informar al usuario sobre las condiciones y sus implicaciones, sin necesidad que esté presente un representante de la entidad financiera. 
• Asimismo, los profesionales del sector bancario tendrán que superar determinadas pruebas para acreditar su capacidad para asesorar a los clientes sobre los productos hipotecarios. 

En cuanto al consumidor, también el proceso para formalizar una hipoteca incorpora nuevas fases. De este modo, los ciudadanos tienen que acudir al notario en dos ocasiones: la primera, durante los 10 días previos a la firma del préstamo, para certificar ante el fedatario público que conocen el contenido del contrato. En caso afirmativo, se procede a la redacción del acta notarial y se lleva a cabo el segundo encuentro en la notaría para firmar -ahora sí- las escrituras de la compraventa y de la hipoteca.