A veces sucede, alguien tiene contratada ya una hipoteca para su vivienda pero, por el motivo que sea, necesita un cambio de casa, de ciudad, o su situación laboral ha variado, y lo ideal sería adquirir otra vivienda. Sin embargo, no ha acabado de pagar la que ya tiene. En esos casos, una hipoteca puente, también conocidas como hipoteca cambio de casa puede ser la respuesta.
En hipotecas.com te vamos a explicar de una manera muy sencilla todo lo que se necesita saber sobre las hipotecas puente: qué son, sus ventajas, y lo que hay de tener en cuenta para un cambio de casa por otra.
¿Qué es una hipoteca puente?
Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario que permite comprar una nueva vivienda mientras se vende la que ya se tiene. La hipoteca puente se puede instrumentar en un único préstamo (hipotecando ambas viviendas) o bien en dos préstamos (hipotecando una vivienda en cada préstamo). Eso sí, es muy importante comprender que la hipoteca cambio de casa tiene, como finalidad principal, vender la primera vivienda.
La ventaja principal es que el plazo que da la hipoteca puente para vender esa primera vivienda es amplio, (normalmente entre dos y cinco años), de manera que no tienes que vender con prisas la primera vivienda. Con la hipoteca puente puedes hacer frente a ambas hipotecas, con una cuantía a pagar cada mes que será inferior a la que tendrías en el caso de contratar dos hipotecas normales por separado.
¿Cómo es posible esto? Gracias a que, como veremos, las cuotas son más reducidas durante ese tiempo inicial para vender la primera casa, al tener un periodo de carencia en el que puedes elegir pagar sólo los intereses, en vez de la cuota completa.
¿Qué pasa con la hipoteca puente una vez hayamos vendido la primera vivienda?
Que dejaremos de pagar por la primera vivienda ya vendida, cancelando esa hipoteca, y mantenemos solo la hipoteca para la nueva casa, con la cuota que corresponda. Las hipotecas puente permiten la compra de una nueva vivienda y la venta de la anterior, en el momento más adecuado para cada una.
Lo que hay que tener en cuenta en una hipoteca cambio de casa o hipoteca puente
Uno de los aspectos principales a tener en cuenta por quienes quieren cambiar de casa es la cuota que pagará, y aquí viene lo importante. En los primeros años, mientras no se haya vendido todavía la primera vivienda, la hipoteca cambio de casa tienen condiciones de pago mensual más reducido que contratando dos hipotecas normales a la vez.
Habitualmente las hipotecas puente o cambio de casa te permiten elegir entre:
Una cuota normal: en la que vas amortizando capital e intereses. Si no es una gran carga para tu economía personal, puedes ir reduciendo el principal de tu deuda a cambio de pagar la cuota que corresponde.
Una cuota con carencia de capital: es decir, que sólo se pagan intereses y nada de capital. Esta es la opción más asequible para nuestro presupuesto, siendo conscientes, eso sí, de que a cambio de pagar menos cada mes, no se reduce la cuantía del préstamo mientras no se venda la primera vivienda y se cancele esa hipoteca.
En ocasiones, las hipotecas puente ofrecen también:
Una cuota reducida: con esta opción se paga una cuota inferior a la que corresponde y cubre el total de los intereses mensuales y un poco de amortización de capital principal de la deuda. Se trata de una opción a medio camino entre las anteriores, si bien hay que tener en cuenta que se amortiza menos cada mes.
¿Cuánto puedes financiar con la hipoteca puente?
Es importante que leamos bien el contrato y las condiciones de las hipotecas puente, pues cada una es diferente. A continuación, encontrarás algunas indicaciones generales:
Con una hipoteca cambio de casa, normalmente, puedes obtener hasta el 100% de la compra de la nueva vivienda (incluyendo gastos), siempre que ese valor de la casa nueva, más lo que quede por pagar de la primera casa, no superen el 80% del valor por el que se han tasado las dos viviendas.
Ejemplo:
Compramos una primera vivienda por 150.000€.
De ella nos quedan por pagar 75.000€.
La nueva vivienda nos cuesta 200.000€, con gastos incluidos para simplificar el ejemplo.
Lo que vale la nueva vivienda (200.000€) más lo que queda por pagar de la primera (75.000€) suman como resultado 275.000€.
Ahora tenemos en cuenta que la suma del total de la valoración de las dos viviendas es de 350.000€.
Siendo así: 275.000 / 350.000 = 78,57%.
Como esta cifra es menor que el 80%, en esta situación podemos obtener hasta el 100% de la nueva vivienda.
De nuevo, a modo indicativo y a fin de tener una idea, los plazos de venta de la primera vivienda en una hipoteca puente suelen estar entre 2 y 5 años. Los de pago de la hipoteca a unos 30, y la amortización de la parte de la hipoteca puente que corresponde a la primera vivienda, una vez has conseguido venderla, no suele tener comisión por la amortización anticipada.
Ventajas de una hipoteca puente
La principal ventaja es eliminar la dificultad que supone comprar una vivienda sin haber vendido la anterior.
Con la hipoteca puente tenemos la capacidad de poder adquirir una nueva vivienda sin necesidad de vender la que ya tenemos con prisas y por un precio inferior, o perder la compra de una nueva que nos parezca una buena oportunidad, lo que suele llevar a perjuicios económicos importantes.
La otra gran ventaja es que es mucho más asequible mes a mes afrontar las cuotas de la hipoteca puente que de dos hipotecas normales, gracias al periodo de carencia inicial en el que solo se pagan intereses.
Posibles riesgos de una hipoteca puente
El principal riesgo de una hipoteca puente es que no se consiga vender la casa en el plazo estipulado en el contrato, a pesar de que éste sea amplio.
¿Qué ocurre entonces? De nuevo depende de las condiciones pactadas pero, en general, al terminar el periodo de carencia se comenzarán a pagar las cuotas correspondientes a dos préstamos hipotecarios. Es decir, que empezaremos a pagar más y nuestro bolsillo lo notará. Por otra parte, hemos de tener en cuenta que la hipoteca puente está sustentada en las dos viviendas, de manera que se responde con ambas en caso de no afrontar las cuotas.
En resumen
La hipoteca puente nos permite comprar una nueva vivienda sin necesidad de vender primero la antigua, pagando menos mes a mes que en el caso de contratar dos hipotecas normales por separado.
La hipoteca cambio de casa se firma con el compromiso de vender la primera vivienda, pero se da un margen amplio de tiempo, de modo que se reduce el riesgo de una mala venta.
Así, en ciertas situaciones, la firma de una hipoteca puente puede resultar muy ventajosa, facilitando la compra de una cada con mejores condiciones de pago que contratando dos hipotecas convencionales a la vez.
