- 2018 supuso la consolidación del mercado inmobiliario y se prevé que este 2019 represente la estabilización y moderación del crecimiento.[1]
- El aumento de los precios fue del 7 % de media con respecto a 2017 y para este 2019 se estima que oscile entre el 4 y el 6 %, según los principales portales inmobiliarios (Idealista, Pisos.com o Fotocasa).
- Frente a la media nacional, Madrid, Baleares y Canarias fueron las regiones con mayores incrementos en los precios de las viviendas (en torno al 20 %).
- De las cerca de 600.000 viviendas en régimen de compraventa en 2018, solo el 10 % se corresponden con las de nueva construcción. Porcentaje que se espera que crezca durante este año, según la Sociedad de Tasación.
Después del 2018, catalogado por todos los expertos como el de la consolidación del mercado inmobiliario español, el “curso” que acaba de comenzar trae consigo una serie de incógnitas que las principales consultorías y portales del sector intentan resolver con sus pronósticos.
Si como hemos dicho anteriormente el 2018 supuso la consolidación, este año representará la madurez, moderación y estabilización. Estos adjetivos tienen su porqué en las cifras que reflejan el incremento de precios, de inmuebles en régimen de compraventa y de firmas hipotecarias.
El año pasado, tal y como recogen diversos estudios del mercado inmobiliario de portales como Fotocasa (Informe Vivienda de Segunda Mano 2018), Pisos.com (Informe Anual de Precios de Venta 2018) o Idealista (Informe de Precios Idealista 2018 y 2019), el aumento de los precios se situó alrededor del 7 % con respecto a 2017. Se prevé que el crecimiento durante este 2019 oscile entre el 4% y el 6 %.
En cuanto a las compraventas, la cifra se acercó a las 600.000 viviendas en 2018 -entre segunda mano y vivienda nueva, según la Estadística Registral Inmobiliaria- y se prevé que este año se alcancen las 630.000 viviendas.
Además de la moderación y estabilización que pronostican los expertos, como “respuesta natural del mercado inmobiliario a un ciclo expansivo que se topará con la desaceleración de la economía”, en palabras del director de estudios de pisos.com, Ferrán Font, habrá que tener en cuenta aspectos externos como “la entrada en vigor de las nuevas normativas relativas al alquiler y a las hipotecas o la posible subida de los tipos de interés por parte del BCE”.
¿Los precios y dónde?
Según Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, “el comportamiento de los precios sigue siendo muy desigual y en 2018 se han marcado aún más las diferencias entre territorios, con la Comunidad de Madrid liderando las subidas con incrementos interanuales”.
Desde esta óptica geográfica, lo que sostiene el Informe Anual de Precios de Venta del portal Pisos.com de 2018– que ayudará a entender en qué medida hay que asimilar las previsiones para este año- es que ese crecimiento de los precios de compra de viviendas del 7 % de media, realmente fue mucho superior en regiones como Madrid, Baleares o Canarias, donde rondó el 20 %. Como contrapunto, cabe indicar que Murcia, La Rioja y Extremadura registraron datos negativos de crecimiento en el precio de la vivienda.
En la misma línea, pero a nivel provincial, fueron Barcelona, Madrid y Baleares quienes lideraron el ranking, superando las tres el 20 % de los precios de compra de viviendas. Y, por último, en cuanto a capitales de provincia se refiere, fueron Palma de Mallorca (27 %), Las Palmas de Gran Canaria (25 %) y San Sebastián – Donostia (24 %) las que vivieron un crecimiento mayor.
Compraventa
Una de las cuestiones que más recalcan los expertos en el mercado inmobiliario no es únicamente el número de viviendas con las que se ha efectuado una compraventa, sino en qué medida estas corresponden a construcción nueva o a casa de segunda mano. De las cerca de 600.000 viviendas en régimen de compraventa en 2018, cerca del 90 % corresponden a viviendas de segunda mano.
Para analizar este dato, hay que tener en cuenta que el año pasado el número del negocio de viviendas de promoción de obra nueva se situó en algo más de 80.000 viviendas, cuando “el consenso es que España necesita entre 120.000 y 140.000 casas nuevas al año”, según el consejero delegado de Aedas Homes, promotora especializada en obra nueva residencial.
Uno de los motivos por los que la vivienda de segunda mano sigue siendo la líder en el régimen de compraventa puede desprenderse del informe de Pisos.com, que cuantifica el precio medio del metro cuadrado a finales de 2018 en viviendas de segunda mano en 1.672 € (6,5 puntos porcentuales superior al de diciembre de 2017).
Por su parte, la Sociedad de Tasación, en su informe de Tendencias de Vivienda Nueva, fija este incremento en construcciones de primera mano en un 5,4 %, lo que supone 2.348 € por metro cuadrado.
¿Hacia una burbuja?
Teniendo en cuenta la respuesta de los expertos en el mercado inmobiliario, que basan su argumentación en una serie de hechos que se vienen produciendo en los últimos años, es complicado que se produzca una burbuja como la que marcó al 2007. A pesar de que este año se va a seguir incrementando el precio del alquiler y compra, así como también aumentará el número de viviendas en régimen de compraventa, este crecimiento se relajará y se estabilizará.
Además, uno de los puntos relevantes que se recalcan para realizar la comparativa con respecto a los años del pinchazo de la burbuja, es el número de hipotecas que se financian. Y es que en 2018 ese número alcanzó las 400.000 hipotecas financiadas, lo cual puede parecer poco con respecto al 2006 que se llegaron a alcanzar 1,3 millones, pero que en realidad supone un aumento de entre el 9-12 % con respecto al 2017. Esta tendencia alcista se prevé que se mantenga durante este 2019.
También, el número de casas de obra nueva es determinante en este punto: en plena burbuja se levantaban 800.000 viviendas al año -datos de Sociedad de Tasación-, mientras que hoy las cifras que se manejan son de una décima parte.
Como último punto a tener en cuenta, desde el portal de noticias de Idealista recalcan que en los últimos ejercicios las familias han dedicado menor parte de su renta disponible para sufragar la hipoteca o los alquileres -el Índice de Esfuerzo Inmobiliario se situó en el segundo trimestre de 2018 en 7,6 años de sueldo para la adquisición de una vivienda media, un mes menos que en el primero-, entre otras cosas porque actualmente el banco requiere que el cliente abone un 20 %, aproximadamente, del coste de la casa para financiarle, lo que aleja la posibilidad, a día de hoy, de recaer en una burbuja como la de una década atrás.
[1] Los datos recogidos son medias globales, por lo que dependiendo del lugar donde se pretenda comprar, vender o arrendar una vivienda, la realidad puede ser diferente.
