Antes de comprar o vender una vivienda es conveniente solicitar una tasación para conocer su valor. También denominado como informe de valoración, la tasación de una vivienda permite estimar el valor de la misma teniendo en cuenta factores como la superficie de la misma, la calidad de los materiales con los que está construida, su ubicación y servicios próximos en la zona, la orientación y altura o su antigüedad.
El valor de tasación de una vivienda es esencial a la hora de comprar una vivienda porque, como vamos a ver, es una estimación experta e independiente del valor de mercado de una casa.
En el caso de una hipoteca, la valoración del inmueble o tasación hipotecaria servirá como garantía en un préstamo hipotecario. Así, la entidad financiera podrá conocer el valor de la vivienda sobre la que prestará el importe, normalmente hasta el 80% sobre el valor de tasación.
¿Quién realiza tasación?
La tasación de un inmueble no puede ser realizada por cualquiera. Esta labor está reservada para sociedades cuya actividad está supervisada por el Banco de España.
En ellas trabajan profesionales cualificados, como arquitectos y aparejadores, que son los que realizan las tasaciones de viviendas y tienen un carácter independiente de las partes que están interesadas en conocer el valor de la casa.
¿De qué depende el valor de tasación de una vivienda?
Los factores que determinan el valor de tasación final de un piso son muy diversos y abarcan los distintos aspectos que le dan valor.
1. La ubicación del piso en la tasación de la vivienda
Uno de los primeros factores a tener en cuenta en la tasación es la zona en la que se encuentra la vivienda.
En una misma ciudad encontramos diversas zonas donde el precio por metro cuadrado puede variar mucho. Dentro de esa misma zona puede haber a su vez aspectos que influyan en un mayor o menor valor de la vivienda.
Por ejemplo, estar situada al lado de parques o transporte público influirá positivamente en el valor, mientras que ubicarse cerca de zonas muy ruidosas lo puede reducir.
Acceso a servicios, comercios, ocio… Todo lo que se encuentra cercano (o no) influye en la tasación del inmueble y se tiene en cuenta.
2. El tamaño de la vivienda
Obviamente, cuantos más metros tenga una vivienda, más probabilidades tiene de ser tasada por un mayor valor.
No obstante, hay que tener en cuenta que el número de metros por sí solo no es un indicador preciso. Cuántos metros útiles hay, cuántos corresponden a terraza o interior, así como el estado, la reforma o la edad, influirán en el valor de tasación.
El tasador evalúa de forma presencial el piso para comprobar que los datos son correctos y cómo están distribuidos finalmente, en el caso de que se hayan hecho reformas que hubieran alterado los metros o la superficie útil de la vivienda.
Eso implica que en el momento de la tasación se realice un nuevo plano de la vivienda.
3. La situación del mercado
El valor real de una casa también depende de la oferta y la demanda del momento. Una misma vivienda puede ser valorada de manera muy distinta según la situación del mercado en el momento de realizar la tasación.
El tasador lo tendrá en cuenta considerando el precio al que se venden propiedades similares ubicadas cerca de la vivienda tasada. De hecho, en el informe de tasación se adjuntarán los llamados testigos de transacciones, muestras de inmuebles que representan ofertas reales de la zona, comparables a las de la casa objeto de la tasación.
4. El estado general de la finca
En la tasación de una vivienda, como vemos, no solamente influye la casa en sí, sino también los elementos que la rodean, como por ejemplo el estado de la finca en general cuando se trata de un piso.
El tasador comprobará la antigüedad de dicha finca, el resultado de la Inspección Técnica de Edificios, el estado de fachadas y otros elementos comunes, que también pueden influir en la tasación del piso definitiva.
También es importante la ubicación del inmueble dentro de la finca, en qué piso se encuentra y si esta dispone de ascensor o no.
5. Las características básicas de la vivienda
Con independencia del estado interior de la vivienda, a la hora de realizar una tasación también se tienen en cuenta las características básicas de la misma, como la orientación que tiene o la distribución principal.
De la orientación dependerá, tanto la luz que va a tener el piso, como la temperatura a la que se ve sometida la casa, algo que influye en el bienestar y en la factura eléctrica. Para estas valoraciones, el tasador también considerará el certificado energético del piso.
Del mismo modo, la distribución influye a la hora de que esos metros de vivienda que se han considerado antes sean aprovechables o no. Viviendas con gran cantidad de pasillos, o baños muy pequeños susceptibles de reforma, pueden ver su tasación valorada a la baja.
6. El estado general de la vivienda en la tasación
Por supuesto, a la hora de realizar la valoración de un inmueble, se tiene en cuenta el estado del mismo. Para ello, el tasador realiza fotografías durante sus mediciones y toma nota del estado de todo.
Materiales, acabados, estado de la terraza, cuánto hace de la última reforma… Desde las ventanas, parte muy importante de la casa, hasta el estado de la caldera, el tasador analizará todo para realizar un informe exhaustivo y objetivo.
El informe de tasación de una vivienda
El valor de tasación de la vivienda se reflejará en un informe que puede contener observaciones o condicionantes que deben solucionarse para que el valor calculado sea firme.
La entidad tasadora revisa ese informe, comprobando que se ajusta a los criterios adecuados y que sigue la normativa correspondiente, dando el visto bueno si procede.
En ese caso, la sociedad tasadora también aporta su firma y el informe de tasación será entregado al cliente.
