En la terminología financiera, existen muchos conceptos especializados totalmente desconocidos por gran parte de la población: TIN, TAE, ROI… ¿Has escuchado hablar de la TIR y el VAN y no sabes a qué se refieren?
Si estás pensando en embarcarte en alguna inversión, te interesa conocer en qué consisten estos indicadores y cómo se calcula la Tasa Interna de Retorno y el Valor Actual Neto.
Tasa Interna de Retorno y Valor Actual Neto
La Tasa Interna de Retorno y el Valor Actual Neto hacen referencia a dos fórmulas financieras para medir la rentabilidad que tendrá un proyecto inmobiliario o de cualquier tipo. Y es que, se trata de ratios financieros que no se limitan a la compra de vivienda.
La TIR y el VAN tienen en común que, a diferencia de otros modelos estáticos (como el flujo de caja), donde no se tiene en cuenta el tiempo o la duración de la inversión, son sistemas dinámicos que permiten obtener una proyección a futuro de las posibles ganancias o pérdidas de un proyecto en su conjunto.
Por tanto, estas dos medidas son muy útiles para valorar la conveniencia o no de poner en marcha una iniciativa, especialmente en el ámbito empresarial, ayudándonos a tomar las mejores decisiones.
Así, la Tasa Interna de Retorno y el Valor Actual Neto son aplicables en situaciones diversas, que van desde contratar un depósito u otro producto financiero, hasta la compra de una vivienda para alquilarla, la inversión en una start-up o la puesta en marcha por un empresario de una nueva línea de productos.
Pero, ¿cómo funciona cada uno de estos parámetros y cómo hay que interpretarloS?
Qué es el VAN
El Valor Actual Neto consiste en la suma de los valores actualizados de todos los flujos netos de caja (es decir, los cobros menos los pagos) esperados durante la ejecución del proyecto, menos el valor de la inversión inicial y descontando un tipo de interés.
En otras palabras, es la diferencia entre el valor de los ingresos que la empresa espera recibir en el futuro y el capital que invierte para conseguir esos ingresos. Así, lo que hace la VAN es descontar los flujos efectivos futuros al valor presente.
Cómo se calcula el VAN
En concreto, el VAN se calcula mediante la siguiente fórmula matemática:
VAN= -Inversión Inicial + (Flujos de efectivo de operación en el primer año/(1+ Tipo de interés) + (Flujos de efectivo de operación en el segundo año/(1+ Tipo de interés)2+ (Flujos de efectivo de operación en el tercer año/(1+ Tipo de interés)3 + …+ (Flujos de efectivo de operación en el último año/(1+ Tipo de interés)n
Por ejemplo, imagina que quieres hacer una inversión de 5.000 euros en la compra de una plaza de aparcamiento, con la intención de alquilarla durante los próximos 4 años. Estos 5.000 euros, por tanto, son la inversión inicial y el periodo de ejecución del proyecto serán esos 4 años.
Ahora, llega el momento de calcular el flujo efectivo, que es lo que ganarás con cada año con la operación.
Si la alquilas por 300 euros, conseguirás al año 3600 euros de beneficio, aunque habrás de restar los gastos que tengas, como la cuota de la comunidad, el IBI, pequeños arreglos para ponerla en el mercado, meses sin conseguir inquilinos o subsanación de desperfectos por su uso. Si en lugar de una plaza de garaje fuese una casa y necesitases una hipoteca para vivienda de alquiler, también restarías ese gasto.
Así, tras descontar estos importes, digamos que el beneficio alcanza los 1000 euros el primer año, 2000 el segundo, 1500 el tercero y 3000 el cuarto. Ese sería el flujo de caja o flujo efectivo de esta operación.
Por último, para dar con la VAN necesitarás calcular la tasa de descuento. Este parámetro hace referencia al importe que vas a dejar de ganar por dedicar el dinero a comprar un inmueble, en lugar de realizar una inversión que te genere intereses, como contratar un depósito a plazo fijo, por ejemplo.
Esto es lo que se conoce como el coste de oportunidad.
Aunque en el ámbito financiero se utiliza el promedio ponderado del costo de capital de la empresa, si no dispones de este dato, también puedes aplicar la tasa de retorno de una cuenta de ahorros o de una inversión en acciones; pongamos que es un 0,03%.
De este modo, ya podemos completar la fórmula del VAN, que quedaría de la siguiente forma:
VAN= –5.000 + (1.000/(1+0,03) + (2000/(1+ 0,03)2+ (1.500/(1+ 0,03)3 + (3.000/(1+0,03)4= 1.894,24 euros.
Cómo interpretar el VAN
La clave del VAN y de cualquier otro indicador está en su utilidad y en saber cómo interpretarlo.
En este caso, ¿cómo puedes saber si una inversión es rentable según el VAN que arroja? Muy fácil. Si el VAN es superior a 0, el proyecto generará beneficios.
Además, debes tener en cuenta que a mayor Valor Actual Neto, mejor será la rentabilidad. Esto facilita el análisis de diferentes opciones de inversión con una VAN positiva.
Por el contrario, si el VAN es negativo, la inversión generará pérdidas, por lo que convendrá rechazarla.
Por último, un VAN igual a 0 no supondrá ni beneficios, ni pérdidas. Como el VAN del ejemplo anterior es de 1894,4 euros, comprar esa plaza de garaje para alquilarla es una buena decisión o, por lo menos, una operación que generará beneficios.
Y es que la forma de valorar cualquier proyecto es comparándolo con otras opciones similares.
Este método es uno de los más empleados, debido a su fácil cálculo.
Sin embargo, también presenta algunos inconvenientes. El más claro es la dificultad para calcular la tasa de descuento o interés aplicable o el hecho de que la fórmula entienda implícitamente que los flujos netos de caja positivos son reinvertidos directamente, pues puede que los 1000 euros de beneficio que obtienes el primer año los dediques a hacer ese viaje soñado.
Qué es la TIR
La Tasa Interna de Retorno es una medida relativa y, como tal, consiste en un porcentaje que nos va a indicar el grado de beneficio o pérdida que tendrá una inversión.
El Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno están estrechamente relacionados, pues la TIR se calcula tomando como punto de partida que el VAN de una inversión es igual a cero. En este sentido, se podría definir también como el tipo de interés necesario para que la VAN sea igual a cero.
Cómo se calcula la TIR
Para calcular la TIR, lo primero que debes hacer es igualar el VAN a 0 y sustituir el concepto tipo de interés por una incógnita (K).
Esta es la fórmula matemática de la TIR:
VAN= -Inversión Inicial + (Flujos de efectivo de operación en el primer año/(1+K) + (Flujos de efectivo de operación en el segundo año/(1+ K)2+ (Flujos de efectivo de operación en el tercer año/(1+ K)3 + …+ (Flujos de efectivo de operación en el último año/(1+ K)n= 0
Siguiendo con el ejemplo de la compra de la plaza de garaje para alquilar:
VAN= –5.000 + (1.000/(1+K) + (2000/(1+ K)2+ (1.500/(1+ K)3 + (3.000/(1+K)4= 0
Es precisamente esta K la incógnita que debes despejar para obtener la TIR de esa inversión. Si te acuerdas de las ecuaciones de segundo grado, esa es la operación que debes realizar.
Es verdad que puede resultar algo complejo averiguar la TIR, pero en internet encontrarás calculadoras financieras para solucionar esta fórmula. Usando una de ellas, la K es igual al 0,16 (0,15708, para ser exactos), es decir, cuando el VAN es igual a 0, la TIR es igual a 0,16.
Cómo interpretar la TIR
La TIR también arroja un resultado concreto que debes saber interpretar adecuadamente. De forma muy resumida, esto es lo que significa la TIR de una inversión según su signo:
- Si la TIR es superior al tipo de interés o descuento establecido, el proyecto es rentable.
- Si la TIR es inferior, conllevará pérdidas.
- Por último, si la TIR es igual al tipo de interés, no habrá ni pérdidas ni ganancias.
En el ejemplo anterior, la TIR es de 0,16, mientras que el tipo de interés que usamos para calcular el VAN estaba en 0,03, ¿recuerdas? Por tanto, la TIR confirma la conveniencia de la inversión en la plaza de garaje, al ser superior al tipo de interés.
El principal problema de la TIR radica en la dificultad para calcularlo y en que no es del todo precisa si los flujos de caja varían entre números negativos y positivos.
Sin embargo, sí que es útil para complementar otros métodos de valoración de la rentabilidad y ver qué proyecto es más interesante en función del riesgo y previsión de ganancias.
Por ejemplo, el banco puede ofrecer un producto de bajo riesgo con una rentabilidad del 5%, pero también puedes invertir en una empresa. Calculada su TIR, se sitúa en el 10%, por lo que sería una opción más rentable.
Diferencias entre VAN y TIR
Tanto el VAN como la TIR son dos medidas complementarias para evaluar proyectos e inversiones.
Ambos son capaces de decir cuándo es interesante invertir en un activo, como la compra de una vivienda e incluso sumar la hipoteca al cálculo. La principal diferencia entre el VAN y la TIR es que el primero calcula la rentabilidad en términos monetarios (en euros) y el segundo de manera porcentual.
Además, el VAN se calcula sobre los vencimientos de flujos de caja, algo que la TIR no valora.
En cualquier caso, ambas son fórmulas interesantes para valorar diferentes inversiones.
Por ejemplo, si piensas en comprar casa para alquilar como inversión, puedes calcular el VAN y la TIR de la inversión e incluso sumar el coste de financiación por la hipoteca.
