Pagar tu casa mientras vives de alquiler en ella. ¿A que suena bien? En eso consiste básicamente el alquiler con derecho a compra.
¿Demasiado bueno para ser realidad? No necesariamente, aunque sí conviene tener claro cómo funciona, y cuáles son tus derechos y tus obligaciones si firmas un alquiler con opción a compra.
Cómo funciona el alquiler con derecho a compra
El propio nombre define bastante bien esta modalidad de arrendamiento. El alquiler con derecho a compra consiste en alquilar una vivienda para la que se ha pactado un derecho a compra a un precio cerrado en el futuro. En realidad, lo que harás es firmar un contrato doble que incluye por un lado el subcontrato de alquiler y por otro el de compraventa.
Este pacto normalmente incluye abonar una cantidad como señal de reserva.
Desde un punto de vista práctico, se establece un precio de compra y una fecha en la que se puede hacer efectivo ese derecho a compra. Esa fecha suele coincidir con el final del periodo de alquiler, que suele extenderse entre dos y cinco años. En este sentido, es un funcionamiento similar a un contrato de leasing, con la diferencia de que el dinero del alquiler se considera un adelanto del precio de compra.
El alquiler con derecho a compra consiste en alquilar una vivienda para la que se ha pactado un derecho a compra a un precio cerrado en el futuro.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con derecho a compra
Los puntos fuertes del alquiler con derecho a compra son:
• Puedes vivir en la casa antes de comprarla. Así podrás saber si la casa, la comunidad y el vecindario se adaptan a lo que buscas. Además, podrás conocer de primera mano cualquier defecto de la casa.
• Es una forma de ganar tiempo mientras ahorras para la entrada de la casa o para poder pedir una hipoteca a tu medida con un plazo de amortización menor.
• Y también dinero, ya que las cuotas del alquiler pueden descontarse parcial o totalmente del precio de compra, si así se acuerda.
• Te permite adelantarte a una posible subida del precio de la vivienda. Recuerda que pactarás la compra en un plazo de tres años, pero a los precios actuales normalmente. Si tienes claro que el precio de la vivienda va a subir más del precio por el que tienes el derecho a compra, estarás adquiriendo una casa a buen precio.
Por su parte, esta modalidad también tiene sus ventajas para el casero. La más importante es que obtiene un ingreso inmediato a través del alquiler sin tener que esperar a vender la casa. Además, si establece un buen precio de mercado, puede estar más o menos seguro de que venderá la vivienda en el futuro al precio marcado. En cualquier caso, si los compradores se echan atrás ganará la señal de reserva.
¿Y la parte negativa? Estos son los inconvenientes del alquiler con opción a compra:
• Puedes perder la reserva. Este tipo de contratos incluyen el pago de una prima de reserva que se pierde si no se ejercita el derecho a compra.
• El alquiler puede ser más caro que en un arrendamiento al uso.
• Si te equivocas y el precio de la vivienda baja, puedes haber pactado pagar un precio excesivo por la casa. En ese caso perderás la señal o pagarás un precio más elevado por ella.
Qué debes tener en cuenta al firmar este tipo de contrato
En un alquiler con opción a compra es importante dejarlo todo bien atado. ¿En qué hay que fijarse para que no te den gato por liebre?
• Que figure un pacto expreso sobre la opción de compra.
• El plazo de alquiler de la vivienda, que por ley puede ser de hasta cinco años. A partir de ahí tendrás que llegar a nuevos acuerdos para alargar el contrato.
• Cuándo vas a poder ejercer la opción de compra, que normalmente será a partir del segundo o tercer año para que puedas ahorrar.
• El precio del alquiler y qué porcentaje de este se descontará del coste de la casa. Lo normal es descontar todo el alquiler pagado, pero hay ocasiones donde solo se resta un porcentaje.
• El precio de la casa en caso de ejercer la opción de compra. Como comprador, debes ser capaz de prever en cierta medida la tendencia del sector inmobiliario para no pagar de más.
• La prima por reservar la vivienda, que debes limitar como comprador porque la perderás si no ejerces la opción de compra.
¿Hay hipotecas para ejecutar la opción de compra?
Por supuesto, de hecho, una hipoteca para un alquiler con derecho a compra no es diferente a cualquier otro préstamo con garantía hipotecaria.
En el momento de ejecutar la opción de compra podrás buscar una hipoteca. La ventaja en este caso es que ya conoces el precio de antemano y puedes empezar a moverte con suficiente tiempo de antelación para conseguir la solución que más se adapte a tus necesidades.
