¿Conviene rehipotecar o una ampliación de Hipoteca?

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Aunque puede haber varios motivos para rehipotecar nuestra casa o solicitar una ampliación de Hipoteca sobre la que ya tenemos, casi siempre nos plantearemos estas opciones si en un momento dado necesitamos dinero.

Normalmente ese dinero será para financiar una compra importante, como la de un coche, hacer obras, adquirir una segunda vivienda adicional o cualquier cosa que implique un gran desembolso.

¿Por qué ampliar la hipoteca o rehipotecar?

Porque, en caso de tener una hipoteca contratada y no haberla pagado aún, nos permite obtener más dinero en mejores condiciones que contratando un préstamo personal.

Los tipos de interés del préstamo personal suelen ser bastante más altos que los de una hipoteca, además de que el banco estará más dispuesto a conceder dinero si ese préstamo está sostenido en una vivienda.

En otros casos, como la compra de una segunda vivienda adicional a la primera, es posible que al banco no le interese una hipoteca sobre esa segunda vivienda y, para darnos los fondos, exija que se garantice todo con la vivienda habitual. En esas situaciones, nos puede ofrecer la opción de ampliar hipoteca o rehipotecar.

¿Cuál de las dos opciones me conviene, rehipotecar o ampliar la hipoteca que ya tengo?

Como siempre en las preguntas sobre una inversión importante (en la que hay que hacer cálculos que serán muy diferentes en cada situación personal) la respuesta correcta es: depende.

Por eso vamos a explicar claramente cada opción con detalle, aunque es muy probable que en la mayoría de casos nos convenga solicitar la ampliación de Hipoteca.

En otros, como que el banco sólo nos dé una de las dos opciones para conseguir la financiación que necesitamos, no tendremos mucha elección.

¿Por qué suele ser mejor ampliar la hipoteca? Porque esta operación lleva aparejados menos gastos.

Rehipotecar implica cancelar la hipoteca que ya tenemos y contratar una nueva, mientras que ampliar la que ya tenemos supone un ahorro de papeleo y pasar menos veces por el notario.

La ampliación de hipoteca explicada a fondo

Se puede ampliar una hipoteca de tres formas:

  • Ampliando el capital: es decir, aumentando la cantidad de dinero que nos han prestado, disponiendo así de más fondos. Probablemente eso signifique que paguemos más de cuota mensual, si es que no ampliamos también el plazo.
  • Ampliando el plazo: es decir, que pedimos al banco más años para pagar lo que nos queda a deber. En este caso, al no pedir más fondos, se pagaría menos cada mes y ese mayor desahogo en el día a día podría ser otro motivo, aparte de necesitar financiación, para ampliar la hipoteca.
  • Ampliación las dos cosas: Es decir, que la hipoteca se cambia aumentando la cuantía del préstamo, con lo que obtenemos nuevos fondos y, a la vez, se alargan los años para pagar ese préstamo. De esa manera podríamos tener más dinero y que la cuota mensual siga siendo parecida a la que tenemos.

En todos esos casos el banco analizará de nuevo nuestra capacidad de hacer frente a la deuda según la situación laboral, ingresos, etc. y aprobará o no la ampliación de hipoteca según sus criterios propios.

¿Qué gastos tiene ampliar mi hipoteca?

Para empezar, la ampliación de hipoteca implica una nueva tasación de la vivienda, así que habrá que pagarla.

Después habremos de tener en cuenta la comisión de novación que tienen las hipotecas.

Novación es el término técnico para definir cualquier cambio en las condiciones de una hipoteca que se produzcan una vez se ha firmado.

La cuantía es un porcentaje que se aplica por la cantidad que aún nos queda por pagar del préstamo hipotecario, y suele oscilar entre el 0,1% y el 1%, así que es importante que miremos bien cuál tenemos en nuestro contrato de hipoteca.

La comisión se paga en el momento en que se modifican las escrituras, modificación que debe hacerse ante notario, así que habremos de pasar por él, lo que implica también gastos de notaría, gestión e inscripción de la hipoteca ampliada en el Registro de Propiedad.

Por último, Hacienda siempre quiere su parte, de modo que al tener que pasar por el notario hay que tributar por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Veamos ahora en detalle la otra opción de rehipotecar.

En qué consiste rehipotecar

La otra opción que podemos considerar si necesitamos más dinero para algo es rehipotecar, que no es más que cancelar la primera hipoteca que tenemos y contratar una completamente nueva.

El importe de esa nueva hipoteca será igual a lo que nos quede por pagar de la primera, más la cantidad de dinero que deseamos que nos presten para la nueva necesidad que nos ha surgido.

El procedimiento es similar en cuanto a ir a nuestro banco y que este analice nuestra situación financiera y la capacidad que tenemos de responder ante la nueva hipoteca. El procedimiento se aprobará o no según los criterios que tenga el banco.

Ahora vamos a ver los gastos aparejados, que serán mayores que en el caso de la ampliación. No obstante, en ciertas situaciones, donde los nuevos fondos que necesitemos sean muy elevados y las condiciones de la nueva hipoteca fueran mucho mejores que la antigua, podría llegar a convenir a la hora de sacar cuentas. O bien es posible que no tengamos otra opción en algunos casos, como el de comprar una segunda vivienda que el banco no desea tener como garantía de una segunda hipoteca aparte.

¿Qué gastos tiene rehipotecar?

Como esta operación implica dos pasos (cancelar la hipoteca y contratar una nueva desde cero) tiene todos los gastos aparejados a ambas cosas.

Eso significa, para empezar, pagar la comisión de cancelación que tengamos en nuestro contrato de hipoteca. Al igual que la de novación, se calcula con un porcentaje sobre lo que nos queda por pagar.

Firmar la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario, lo que implica gastos de notaría y gestión.

A partir de ahí, entramos en el trámite de firmar una nueva hipoteca desde cero. Eso supone pagar de nuevos todos los gastos de manera similar a la primera vez que lo hicimos, es decir:

Hará falta una nueva tasación del inmueble.

Pagar la comisión de apertura del nuevo préstamo hipotecario y, después, volver al notario para firmar y hacer una nueva inscripción en el Registro de la Propiedad, con los gastos adicionales de gestoría y notaría que nos van a cobrar.

Por último, de nuevo Hacienda quiere lo que es suyo y, como hemos de reflejar todo ante notario, nos cobra, igual que en la opción de ampliación de hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Conclusiones sobre ampliar una hipoteca o rehipotecar

En definitiva, rehipotecar la casa y ampliar la hipoteca que tenemos sobre ella son dos opciones que tenemos para conseguir financiación en condiciones más ventajosas que en el caso de los préstamos personales. O bien pueden ser la opción para financiar la compra de una segunda vivienda adicional.

No obstante, es muy importante hacer cálculos, porque ambas opciones tienen gastos aparejados, así que hay que ver si compensan respecto a otras posibilidades de financiación en el caso de que necesitemos el dinero para estudios, obras, un coche, etc.

De las dos opciones, ampliar la hipoteca tiene menos gastos que rehipotecar, al necesitar menos trámites. En definitiva, es importante tener bien claros los procesos que hemos explicado, y sacar la calculadora.

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