¿Conviene rehipotecar o hacer una ampliación de hipoteca?

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  /  Escuela de Hipotecas

Aunque puede haber varios motivos para rehipotecar nuestra casa o hacer una ampliación de hipoteca sobre la que ya tenemos, casi siempre nos plantearemos estas opciones si en un momento dado necesitamos dinero.

Normalmente ese dinero será para financiar una compra importante, como la de un coche, hacer obras, adquirir una segunda vivienda adicional o cualquier cosa que implique un gran desembolso.

¿Por qué ampliar la hipoteca o rehipotecar?

Porque, en caso de tener una hipoteca contratada y no haberla pagado aún, nos permite obtener más dinero en mejores condiciones que contratando un préstamo personal.

Los tipos de interés del préstamo personal suelen ser bastante más altos que los de un Préstamo Hipotecario, además de que el banco estará más dispuesto a conceder dinero si ese préstamo tiene como garantía una vivienda.

Por su parte, rehipotecar implica un movimiento más, además de cancelar la hipoteca actual, debemos constituir un nuevo préstamo con el nuevo capital total que necesitamos.

¿Cuál de las dos opciones me conviene, rehipotecar o ampliar la hipoteca que ya tengo?

Como siempre en las preguntas sobre una inversión importante (en la que hay que hacer cálculos que serán muy diferentes en cada situación personal) la respuesta correcta es: depende. Por eso vamos a explicar claramente cada opción con detalle, para que puedas valorar qué opción te interesa más.

Es posible que el banco sólo nos dé una de las dos opciones para conseguir la financiación que necesitamos y no tendremos mucha elección.

¿Por qué suele ser mejor ampliar la hipoteca? Porque esta operación lleva aparejados menos gastos.

Como hemos comentado, rehipotecar implica cancelar la hipoteca que ya tenemos y contratar una nueva, por lo que si elegimos ampliar el crédito que ya tenemos supondrá un ahorro de los costes.

La ampliación de hipoteca explicada a fondo

Se puede ampliar una hipoteca de tres formas:

  • Ampliando el capital: es decir, aumentando la cantidad de dinero que nos han prestado, disponiendo así de más fondos. Probablemente eso signifique que paguemos más de cuota mensual, si es que no ampliamos también el plazo.
  • Ampliando el plazo: es decir, que pedimos al banco más años para pagar lo que nos queda a deber. En este caso, al no pedir más fondos, se pagaría menos cada mes y ese mayor desahogo en el día a día podría ser otro motivo, aparte de necesitar financiación, para ampliar la hipoteca.
  • Ampliación las dos cosas: Es decir, que la hipoteca se cambia aumentando la cuantía del préstamo, con lo que obtenemos nuevos fondos y, a la vez, se alargan los años para pagar ese préstamo. De esa manera podríamos tener más dinero y que la cuota mensual siga siendo parecida a la que tenemos.

En todos esos casos el banco analizará de nuevo nuestra capacidad de hacer frente a la deuda según la situación laboral, ingresos, etc. y aprobará o no la ampliación de hipoteca según sus criterios propios.

¿Qué gastos tiene hacer una ampliación de hipoteca?

La ampliación de hipoteca implica realizar nueva tasación de la vivienda, que correrá a cargo del solicitante de la misma.

También habría que tener en cuenta la comisión por novación (cambio de plazo, tipo de interés, margen o revisión de las condiciones de una hipoteca que se produzca una vez formalizada). Esta comisión se abonará en el momento en el que se modifican las escrituras, que debe hacerse ante notario, lo que también implicará gastos de notaría, gestión e inscripción de la hipoteca ampliada en el Registro de la Propiedad. 

Por otra parte, la cuantía es un porcentaje que se aplica por la cantidad que aún nos queda por pagar del préstamo hipotecario y suele oscilar entre el 0,1% y el 1%.

Al realizar una novación de hipoteca no será necesario afrontar el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, salvo que modifiquemos las cláusulas del contrato para ampliar la hipoteca. En ese caso, deberemos abonar un tributo de entre el 0,5% y el 1,5%, que se aplicará sobre la responsabilidad hipotecaria del capital añadido, aunque el porcentaje varía dependiendo de la comunidad autónoma en la que residamos.

En qué consiste rehipotecar

La otra opción que podemos considerar si necesitamos más dinero para algo es rehipotecar, que no es más que cancelar la primera hipoteca que tenemos y contratar una completamente nueva.

El importe de esa nueva hipoteca será igual a lo que nos quede por pagar de la primera, más la cantidad de dinero que deseamos que nos presten para la nueva necesidad que nos ha surgido.

El procedimiento es similar en cuanto a ir a nuestro banco y que éste analice nuestra situación financiera y la capacidad que tenemos de responder ante la nueva hipoteca. El procedimiento se aprobará o no según los criterios que tenga el banco.

Ahora vamos a ver los gastos aparejados, que serán mayores que en el caso de la ampliación de hipoteca. No obstante, en ciertas situaciones, donde los nuevos fondos que necesitemos sean muy elevados y las condiciones de la nueva hipoteca fueran mucho mejores que la antigua, podría llegar a convenir a la hora de hacer cuentas.

¿Qué gastos tiene rehipotecar?

Como esta operación implica dos pasos (cancelar la hipoteca y contratar una nueva) tiene todos los gastos aparejados a ambas operaciones.

Eso significa que, en caso de tener comisiones de cancelación, dicha cancelación tendrá un coste a parte de otros gastos asociados. Al igual que la de novación, se calcula con un porcentaje sobre lo que nos queda por pagar.

Además, hay que firmar la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario, lo que implica gastos de notaría, gestión y registro.

La firma de la nueva hipoteca llevará asociados gastos relativos como una nueva tasación del inmueble o los gastos adicionales de gestoría, notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad que lleva aparejados dicha operación. Por último, también hay que pagar el Impuesto  sobre Actos Jurídicos Documentados.

Conclusiones sobre ampliar una hipoteca o rehipotecar

En definitiva, rehipotecar la casa y ampliar la hipoteca que tenemos sobre ella son dos opciones que tenemos para conseguir financiación en condiciones más ventajosas que en el caso de los préstamos personales. O bien pueden ser la opción para financiar la compra de una segunda vivienda adicional.

No obstante, es muy importante hacer cálculos, porque ambas opciones tienen gastos aparejados, por lo que es conveniente valorar bien todas las alternativas para elegir la opción que mejor se adapte a nuestras circunstancias.

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