¿Qué es el usufructo vitalicio?

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  /  Escuela de Hipotecas

¿Te has planteado donar tu vivienda ‘en vida’ a tus hijos, pero quieres seguir viviendo en ella? ¿Te preocupa la situación de tu cónyuge tras tu fallecimiento? ¿Quieres conseguir liquidez para disfrutar de los últimos años de vida pero temes vender la vivienda y no tener dónde ir? Para todos estos casos, el usufructo vitalicio puede ser la solución.

En el ámbito sucesorio es muy frecuente el uso del usufructo vitalicio, una fórmula legal que permite a una persona disfrutar de un bien, aunque la propiedad recaiga sobre otro. En Hipotecas.com te explicamos en qué consiste esta figura.

¿Qué es el usufructo vitalicio?

Para comprender en qué consiste el usufructo vitalicio hay que partir de unos conceptos jurídicos básicos. En la legislación española, el pleno dominio está compuesto por la nuda propiedad, que da respuesta a la pregunta ‘¿De quién es un bien?’, y el usufructo, que se refiere a ¿Quién hace uso efectivo del mismo?’.

De este modo, podemos encontrarnos personas que están gozando de un bien y de sus frutos, aunque la propiedad en sí pertenezca a otro, gracias al usufructo que, según recoge el Código Civil, en su artículo 467, “da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.

Como consecuencia, el usufructuario puede hacer uso y disfrute del bien, es decir, obtener sus frutos o rendimientos, ya sean en especie o dinerarios, pero no puede disponer libremente del mismo por no disponer del derecho de propiedad, hasta en tanto no se dé por finalizado el usufructo, ya sea por el fallecimiento o renuncia del usufructuario, o por la pérdida del bien en cuestión.

Este derecho real puede ser temporal, o sea, por un tiempo determinado; o vitalicio, aquel que mantiene su vigencia hasta que se produce el fallecimiento del usufructuario (la persona que disfruta del bien), pasando entonces el pleno dominio al propietario. Por ello, el usufructo vitalicio es muy habitual en el ámbito sucesorio y está estrechamente vinculado a los bienes inmuebles.

¿Cuándo se produce el usufructo vitalicio?

Ahora bien, el usufructo vitalicio puede constituirse sobre diferentes bienes:

De dinero: en este caso, el usufructuario tiene derecho a los intereses que genera una determinada cantidad de dinero.
De acciones o participaciones en una sociedad: recibiendo los dividendos que estas produzcan mientras dure el usufructo.
De inmuebles: que permite al usufructuario usar la vivienda o arrendarla para percibir el importe del alquiler.

De este modo, es habitual que los testadores establezcan un usufructo vitalicio sobre sus viviendas. Sería el caso, por ejemplo, de unos progenitores que deciden donar en vida a sus hijos sus propiedades, pero manteniendo el usufructo vitalicio a su nombre mientras no fallezcan. Eso sí, en este supuesto, la doctrina a del Tribunal Supremo recoge que la constitución del usufructo sobre un inmueble a título gratuito (donación) ha de hacerse en escritura pública para que tenga validez.

Otra situación habitual es cuando una persona fallece y se establece un usufructo vitalicio a favor del cónyuge viudo para que el progenitor que sobreviva no se quede desprotegido tras el reparto de las legítimas entre los herederos. Los hijos serán los propietarios, pero no podrán vender, alquilar o usar el inmueble hasta que el ascendiente que haya sobrevivido fallezca o lleguen a un acuerdo económico sobre el mismo.

Además, en los últimos años, el usufructo vitalicio ha cobrado fuerza como una forma de obtener un fondo económico durante la vejez. Esta práctica lleva a algunas personas mayores a vender su casa, pero sujeta a un usufructo vitalicio, de forma que puede seguir disfrutando de la misma durante el resto de su vida, pero recibiendo una liquidez que les permita pasar el último periodo con solvencia.

¿Cómo se valora el usufructo vitalicio?

Como decíamos, el usufructo vitalicio puede ser cuantificado, una valoración económica que es indispensable para calcular el impuesto de donaciones y sucesiones, en los casos en los que el usufructuario quiera renunciar a su derecho a cambio de una cuantía, o para determinar el precio de la compraventa de una vivienda en la que el adquirente no va a disfrutar de la plena propiedad.

El cálculo del valor del usufructo vitalicio viene desarrollado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que establece que es igual al 70% del valor total del bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. Lo habitual, para su obtención, es utilizar la siguiente fórmula:

El valor de usufructo= 89 – edad del usufructuario

Por ejemplo, pongamos que un hombre fallece y deja a su mujer, de 50 años, el usufructo de una vivienda de 300.000 euros. En este caso, el valor del usufructo vitalicio sería: el 39% (89-50) sobre el valor de la propiedad, es decir, 117.000 euros.

Si el usufructo recae sobre dos personas, como pueden ser los padres que deciden donar en vida su piso, manteniendo el goce y disfrute del mismo, se toma como referencia la edad del más joven. Por ejemplo, en el caso de un matrimonio de 70 y 76 años que dona a sus hijos su vivienda valorada en 150.000 euros, el valor del usufructo vitalicio sería del 19% (89-70) sobre los 150.000 euros, es decir, 28.500 euros.

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