¿Qué es el derecho de habitación?¿Y el derecho de uso?

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  /  Escuela de Hipotecas

La legislación española contempla diferentes figuras jurídicas que otorgan a los ciudadanos cierta flexibilidad sobre los derechos de nuda propiedad, posesión y uso y disfrute de un bien, repartiendo la titularidad de cada uno entre diferentes personas. Dentro de este grupo se encuentran el derecho de habitación y el derecho de uso. ¿En qué consisten?

Si bien son derechos reales muy similares entre sí y relacionados con el usufructo, existen ligeras diferencias entre unos y otros. En Hipotecas.com te explicamos qué implica cada uno de ellos.

El derecho de habitación y de uso

El derecho de habitación y el de uso vienen regulados en los artículos 523 a 529 del Código Civil. En concreto, el artículo 524 establece que “el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente”, mientras que “la habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia”.

Se trata, por tanto, de una especie de usufructo restringido; de hecho, el derecho de habitación y de uso se regirán por la normativa aplicable al usufructo en los términos no recogido específicamente en el Código Civil y no contemplados en el título constitutivo.

Así, mientras el usufructuario tiene el goce pleno y disfrute del bien (mueble o inmueble), lo que le permite obtener sus frutos o rendimientos, en el derecho de habitación y en el de uso, el titular debe limitarse al disfrute del alojamiento o la percepción de los frutos en cuanto satisfagan esas necesidades del titular y su familia. Por ejemplo, en el primer caso, el titular podría arrendar la vivienda usufructuada para percibir el alquiler, lo que no puede hacerse en el supuesto de constituir un derecho de habitación.

Semejanzas y diferencias

En términos generales, el derecho de habitación y de uso comparten las siguientes características:

  1. Se trata de derechos reales.
  2. Son constituidos mediante negocio jurídico unilateral o bilateral, inter vivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito.
  3. Son derechos de aprovechamiento, es decir, dirigidos al uso y disfrute de un bien por su titular.
  4. Están limitados a las necesidades del titular y su familia.
  5. Son de carácter personal.
  6. Existe una temporalidad en el uso y la habitación.
  7. Son intransferibles, es decir, estos derechos no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ningún título, por lo que tampoco puede ser hipotecados ni embargados.

En este sentido, de cara a una compraventa de vivienda, es importante comprobar en el Registro de la Propiedad que el inmueble no tiene cargas de este tipo, pues puede darse el caso de adquirir una casa que tenga un derecho de habitación hacia un tercero, que será el que la habite.  

Sin embargo, aunque están muy relacionados, el derecho de habitación y el de uso son conceptos distintos que presentan las siguientes diferencias:

  • Mientras el derecho de uso puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles, el de habitación está vinculado exclusivamente a inmuebles.
  • El derecho de habitación se limita a personas físicas, pero el uso puede ser ejercido también por personas jurídicas.
  • El titular del derecho de uso puede disfrutar de los frutos y utilidades de una cosa, es decir, es como un usufructo restringido, mientras que en el habitacionista solo goza del alojamiento en la vivienda.

Aplicación del derecho de habitación y de uso

En términos prácticos, el derecho de habitación está muy presente en el ámbito sucesorio, como una forma jurídica para proteger la necesidad de vivienda de determinadas personas. Suele utilizarse, por ejemplo, por unos padres hacia un hijo que presente dificultades para desenvolverse en la vida, de modo que el derecho de habitación le permite disfrutar de la vivienda sin que se la puedan quitar, incluso después del fallecimiento de los progenitores.  

Otro supuesto paradigmático del derecho de habitación se produce en los casos de deudas o riesgos empresariales. De esto modo, un ciudadano cede la vivienda a algún familiar, reservándose el derecho de habitación sobre la misma, por lo que el bien no se verá afectado por posibles embargos.

A nivel fiscal, también puede emplearse en los casos en los que una familia ayuda a su hijo en la compra de una vivienda, pero desea mantener ciertos derechos sobre la misma. Mientras que en el caso del usufructo, el hijo gozaba de la propiedad y el uso real de la misma y, por tanto, los padres no podía deducirse la compra en la Renta, con el derecho de habitación sí que se puede deducir la adquisición en el IRPF.

Por su parte, el derecho de uso es habitual en el ámbito de explotaciones ganaderas o agrícolas, cuando se permite a un tercero aprovecharse de los frutos para su consumo personal y el de su familia, y en el inmobiliario, con cesiones de derechos de uso de un local para montar una empresa, por ejemplo.  

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