Como sabes, una novación de hipoteca es una modificación de las condiciones iniciales de la misma. Por esa razón, una subrogación de hipoteca es también considerada una novación a través de la cual vamos a cambiar una de las partes o sujetos del préstamo (ya sea acreedor o deudor) y donde también podremos cambiar algunas de sus condiciones.
Si atendemos a las partes o sujetos del préstamo, podemos distinguir entre dos tipos de subrogación:
- Subrogación de acreedor: sustituimos a la entidad financiera que aparece en el contrato por otra que pasa a ser la nueva acreedora de la hipoteca. Por ejemplo, cuando cambiamos nuestra hipoteca de un banco a otro.
- Subrogación de deudor: sustituimos a la persona que firmaba como deudor en la hipoteca. Por ejemplo, cuando compramos una vivienda de obra nueva en la que ya había una hipoteca de la que era deudor el promotor.
Aspectos iniciales a tener en cuenta en la subrogación de hipoteca
Si estás interesado en realizar una subrogación de hipoteca, ten en cuenta que debes estudiar las condiciones con tranquilidad y consultarlas con un experto, o con el propio banco, para tener claros todos los aspectos de la misma. No obstante, estos son los puntos fundamentales a tener en cuenta en una subrogación.
- Las condiciones de la hipoteca a la que nos vamos a subrogar deben estar en línea con nuestras expectativas. Nos deben interesar tanto el importe como el plazo de la hipoteca.
- El coste de las modificaciones que necesitemos realizar deberá ser inferior al coste de realizar una nueva hipoteca.
- Revisa las comisiones por novación o subrogación de la hipoteca. Si carece de comisiones o son bajas, tendrás más flexibilidad si decides modificarla más adelante.
Documentación necesaria
Para realizar una subrogación de hipoteca nos podrán solicitar la siguiente documentación:
- Fotocopia del Documento Nacional de Identidad en vigor.
- Si eres trabajador por cuenta ajena:
- Las nóminas más recientes.
- Una fotocopia de tu contrato de trabajo.
- Tu última declaración de la renta (IRPF).
- Últimos recibos de tu hipoteca actual.
- Copia de la escritura de la hipoteca.
- Datos sobre otros préstamos.
- Si eres trabajador por cuenta propia:
- Una copia de tu alta en autónomos.
- Últimas declaraciones de IVA presentadas.
- Últimas declaraciones del IRPF presentadas.
- Y como en el caso anterior, últimos recibos de tu hipoteca actual, copia de la escritura de la hipoteca y datos sobre otros préstamos.
- Datos de localización del inmueble.
- Inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.
Ten en cuenta que esta documentación para el estudio puede variar.
Un ejemplo de subrogación acreedora
Veamos un ejemplo de los pasos que tendrá que realizar alguien que quiere cambiar su hipoteca a otro banco.
1. Búsqueda de ofertas.
El primer paso será localizar las ofertas en distintas entidades financieras.
2. Estudio de solvencia.
Cuando hayamos elegido una entidad, ésta nos solicitará documentación para analizar si nuestra operación resulta viable. Si resulta viable, ésta nos hará llegar una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca. Será una oferta que se enviará al notario y a nuestra actual entidad financiera.
3. Respuesta de nuestro banco.
Cuando nuestra entidad recibe la oferta dispone de 15 días para igualar o mejorar la oferta y de 10 días hábiles para ratificarla entregando al hipotecado una oferta vinculante con sus condiciones. Si nuestro actual banco iguala o mejora la oferta continuaríamos con el préstamo en las condiciones señaladas.
4. Subrogación de hipoteca.
Si, por el contrario, nuestro banco no ha mejorado o igualado las condiciones, el cliente podrá marcharse a la entidad que realizó la oferta.
Para ello, la nueva entidad deberá pedir a nuestro actual banco que le envíe, en un plazo máximo de 7 días naturales, un certificado de la deuda pendiente de pago.
Para que la subrogación tenga efecto, la nueva entidad deberá abonar el importe pendiente de nuestra hipoteca, los intereses devengados y las comisiones que tuvieran que aplicarse. Por último, será necesario formalizar la subrogación de hipoteca con una escritura pública ante notario.
