La subrogación deudora de una hipoteca es una modificación en el titular, también llamado prestatario, de dicha hipoteca, manteniéndose el resto de condiciones de la misma. Hablamos, por tanto, de un tipo de novación de hipoteca, que puede plantearse cuando, por ejemplo, compramos una vivienda ya hipotecada. En este caso, la entidad financiera preparará un estudio de riesgos para saber si puede aceptar o no al nuevo deudor. Si finalmente acepta, asumiremos la deuda existente haciéndonos cargo nosotros de los gastos de subrogación de hipoteca entre particulares que la operación lleve implícitos.
¿Cuándo conviene y cuándo no subrogarse a una hipoteca?
Existen algunos casos en los que puede interesar subrogarse a una hipoteca y otros en los que no. En este sentido,nos interesa una subrogación de hipoteca si:
- La hipoteca a la que nos vamos a subrogar tiene unas condiciones de pago con las que nos sentimos cómodos. Tanto en lo que se refiere a nuestra cuota mensual como al tipo de interés y el resto de condiciones financieras de dicha hipoteca, incluyendo los gastos de subrogación de hipoteca entre particulares.
- Aunque las condiciones financieras no sean las mejores, debemos tener en cuenta los gastos en los que incurriremos al decantarnos por una nueva hipoteca (notario, comisiones, impuestos, registro, etc.). Si estos gastos superan a las ventajas que obtendremos por formalizar una nueva hipoteca, entonces nos interesa más la subrogación.
Así mismo, también habrá ocasiones en las que no nos interese realizar una subrogación:
- Cuando disponemos del dinero para comprar al contado, ya que será mejor asumir la cancelación de la hipoteca y los gastos derivados de dichos trámites.
- Cuando la hipoteca a la que estamos estudiando subrogarnos tiene unas condiciones tan costosas que nos interesa más contratar una nueva hipoteca.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca entre particulares?
Con una subrogación de hipoteca que cumpla las condiciones que hemos citado anteriormente conseguirás ahorrar en algunos de los gastos e impuestos asociados a la operación.
Impuestos
- No tendrás que pagar por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que se aplica a la hipoteca, pero sí tendrás que asumir el IAJD de la compra-venta.
- El IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no supondrán ningún ahorro en este caso.
Gastos
- Tasación: Salvo que la última tasación de la vivienda se haya realizado dentro de los últimos seis meses, tendrás que realizar una nueva y correr con los gastos.
- Notaría: Los gastos de notaría en una subrogación deudora serán menos costosos que los de formalizar una nueva hipoteca.
- Registro de la Propiedad: Los gastos asociados a este trámite serán inferiores que en una nueva hipoteca.
- Gestoría: No habrá ningún ahorro.
