Uno de los aspectos fundamentales que debes tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda o de construir la tuya bajo la modalidad de autopromoción es el tipo de suelo en el que esté construida, pues no vas a tener las mismas posibilidades si se trata de una parcela en suelo urbano que de suelo rústico o rural. Para aclarar tus dudas al respecto, en Hipotecas.com te explicamos el concepto de los diferentes tipos de suelo y en qué supuestos puedes construir en suelo rústico.
Tipología urbanística de suelos
En España existen, en términos generales, dos tipos de suelos a nivel urbanístico, según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:
- Suelo urbano: Comprende, según la citada normativa, el que, «estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
- Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
- Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes.
- Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.
- También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto».
- Suelo rural: Contempla todos los supuestos no integrados en el apartado anterior, estableciendo la norma, además, que es aquel «preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística»
Este último supuesto es el que nos ocupa, es decir, cuando la vivienda se sitúa en el anteriormente llamado suelo rústico.
¿Puedo construir en suelo rústico?
Por su propia definición, no está permitido construir en suelo rústico o rural.
No obstante, debemos señalar que son las comunidades autónomas las que tienen la competencia en materia de clasificación de los suelos e incluyen algunas excepciones que pueden resultarte de gran interés si eres o planeas ser propietario de una parcela de este tipo.
Así, por ejemplo, en Galicia se aprobó en febrero de 2016 una nueva norma que permite erigir edificaciones en suelo rural siempre que sean para fines agrícolas o ganaderos o construcciones de índole turística, como campamentos, instalaciones deportivas o de ocio y alojamientos rurales. En cambio, la La Ley 5/2014 que regula el suelo en la Comunidad Valenciana introduce otras excepciones para construir en suelo rústico: que la finca tenga más de una hectárea, que no se destine más del 2% de la superficie a la edificación y esta sea unifamiliar, que no afecte a la topografía del terreno y que disponga de red de agua y saneamiento.
Por su parte, los ayuntamientos se encargan del desarrollo del planeamiento urbanístico de su municipio, por lo que puedes encontrar ligeras diferencias en función de la zona en la que se halle la parcela. ¿Y cómo puedes saber en qué tipo de suelo se encuentra el inmueble o el solar? Lo mejor es que acudas al consistorio correspondiente y solicites un informe urbanístico del mismo
En cualquier caso, es conveniente que te informes bien de las posibilidades con las que cuentas en tu zona para edificar en suelo rústico, pues de otro modo te expones a importantes multas, a la obligación de derribar la construcción e, incluso, a pena de cárcel.
