Derechos reales de garantía y garantía hipotecaria: concepto, tipos y diferencias

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  /  Escuela de Hipotecas

Derechos reales de garantía, garantías reales, garantía hipotecaria… Seguro que, si estás pensando en adquirir una vivienda, todos estos términos han aparecido en más de una conversación con las entidades financieras, asesores jurídicos y familiares. Pero, ¿sabes a qué se refiere cada concepto?

Aunque son ideas muy similares, los derechos reales de garantía y la garantía hipotecaria no son sinónimos y en Hipotecas.com te explicamos en qué consiste cada uno.

¿Qué son los derechos reales de garantía?

El origen de los derechos reales de garantía se encuentra en el artículo 1.911 del Código Civil, referente a la responsabilidad patrimonial universal del deudor, que establece que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.

No obstante, este principio no siempre garantiza que el acreedor vaya a recibir lo adeudado y, por ello, el legislador introduce la figura de los derechos reales de garantía, con la que fortalece la posición del acreedor frente al deudor.

En este sentido, la garantía es entendida como  “toda medida de refuerzo que se añade a un crédito para asegurar su satisfacción, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o unas nuevas facultades, como la retención de la cosa”, según sostienen en Sistema de Derecho Civil, Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón.

De este modo, mediante los derechos reales de garantía, el acreedor obtiene la facultad de dirigirse contra el bien gravado, cualquiera que sea el poseedor del mismo, en caso de incumplimiento de la obligación acordada por el deudor. Como señala Tirant Lo Blanc en Derechos Reales de Garantía, “los derechos reales de garantía se pueden definir como aquellos derechos sobre cosa ajena, accesorios de un crédito, en cuya virtud se sujetan especial y expresamente uno o varios bienes determinados, muebles o inmuebles, a la satisfacción del crédito cuyo cumplimiento garantizan mediante la posibilidad de realizar el valor de tales bienes”.

Características de los derechos reales de garantía

En consecuencia, los derechos reales de garantía presentan las siguientes características:

  • Su función es reforzar o asegurar que la deuda va a ser satisfecha.
  • Se trata de derechos de garantía indivisibles, es decir, subsisten de forma íntegra, aunque se reduzca la obligación garantizada.
  • Son figuras jurídicas accesorias e inseparables del crédito que garantizan.
  • Recaen sobre bienes ajenos del acreedor y enajenables.
  • El bien vinculado al derecho real de garantía debe ser propiedad del sujeto que lo grava.
  • Tienen eficacia erga omnes y con preferencia de cobro, es decir, el acreedor puede reclamar el bien gravado ante cualquiera que ostente su propiedad y cualquiera que sea el número de acreedores que tengan derecho a satisfacerse sobre él, siempre que no sean preferentes.

Tipos de derechos reales de garantía

Dentro de las garantías reales, el Código Civil incluye tres tipos diferentes:

  1. La prenda, en la que el deudor entrega al acreedor -o a un tercero designado- un bien mueble hasta que no se satisface completamente la obligación pactada.
  2. La hipoteca inmobiliaria, donde el bien gravado como garantía es un bien inmueble. No obstante, a diferencia de la prenda, la hipoteca no lleva consigo desplazamiento de su posesión, que permanece en manos del deudor mientras no incumpla con la obligación, aunque sí requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad.
  3. La anticresis, un derecho real de garantía similar a la prenda, pero que recae sobre bienes inmuebles, otorgándole al acreedor el derecho de percibir los frutos del bien, que serán computados en la deuda (intereses y capital, por ese orden).

No obstante, posteriormente se han ampliado los derechos reales de garantía. En concreto, la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión, incorpora dos nuevas figuras jurídicas:

  1. La hipoteca mobiliaria, en la que el gravamen recae sobre bienes muebles concretos y de fácil identificación. No exige el desplazamiento del bien, pero sí inscripción constitutiva en el Registro correspondiente.
  2. La prenda sin desplazamiento, que se centra en determinados bienes muebles -listados de forma exhaustiva en la propia norma- y no conlleva el traslado de la posesión al acreedor, pero sí su inscripción constitutiva.

Derecho real de garantía vs. garantía hipotecaria

Por tanto, aunque son términos similares, los derechos reales de garantía y la garantía hipotecaria no son lo mismo, sino que este segundo concepto sería uno de los tipos de garantía que se encuentran dentro del primero.

Es decir, la garantía hipotecaria se refiere al derecho que se concede sobre un inmueble a una persona o entidad con la que se contrae una deuda o compromiso, para que, en caso de dicha deuda no sea satisfecha o el compromiso incumplido, tenga la posibilidad de realizar el bien para recuperar el dinero prestado.

En consecuencia, la garantía hipotecaria solo puede producirse cuando se firma un contrato de hipoteca inmobiliaria o de anticresis, quedando totalmente fuera en los otros tres tipos de garantías reales, al afectar a bienes muebles. Ahora bien, mientras que en la hipoteca, el acreedor obtendrá la propiedad del inmueble en caso de incumplimiento, en la anticresis, la garantía hipotecaria se limita a la posesión del bien.

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