En la terminología financiera, existen muchos conceptos especializados totalmente desconocidos por gran parte de la población: TIN, TAE, ROI… ¿Has escuchado hablar de la TIR y el VAN y no sabes a qué se refieren? Si estás pensando en embarcarte en alguna inversión, en Hipotecas.com te explicamos en qué consisten estos indicadores y cómo se calcula la Tasa Interna de Retorno y el Valor Actual Neto.
Tasa Interna de Retorno y Valor Actual Neto
La Tasa Interna de Retorno y el Valor Actual Neto hacen referencia a dos fórmulas financieras para medir la rentabilidad que tendrá un proyecto.
Tienen en común que, a diferencia de otros modelos estáticos (como el flujo de caja), donde no se tiene en cuenta el tiempo o la duración de la inversión, la TIR y el VAN son sistemas dinámicos que permiten obtener una proyección a futuro de las posibles ganancias o pérdidas de un proyecto en su conjunto.
Por tanto, estas dos medidas son muy útiles para valorar la conveniencia o no de poner en marcha una iniciativa, especialmente en el ámbito empresarial, ayudándonos a tomar las mejores decisiones. Así, la Tasa Interna de Retorno y el Valor Actual Neto son aplicables en situaciones diversas, que van desde contratar un depósito u otro producto financiero, hasta la compra de una vivienda para alquilarla, la inversión en una start-up o la puesta en marcha por un empresario de una nueva línea de productos.
Pero, ¿cómo funciona cada uno de estos parámetros?
Concepto y cálculo del VAN
El Valor Actual Neto consiste en la suma de los valores actualizados de todos los flujos netos de caja (es decir, los cobros menos los pagos) esperados durante la ejecución del proyecto, menos el valor de la inversión inicial y descontando un tipo de interés.
En concreto, el VAN se calcula mediante la siguiente fórmula:
VAN= -Inversión Inicial + (Flujos de efectivo de operación en el primer año/(1+ Tipo de interés) + (Flujos de efectivo de operación en el segundo año/(1+ Tipo de interés)2+ (Flujos de efectivo de operación en el tercer año/(1+ Tipo de interés)3 + …+ (Flujos de efectivo de operación en el último año/(1+ Tipo de interés)n
Por ejemplo, imaginemos que queremos hacer una inversión de 5.000 euros en la compra de una cochera, con la intención de alquilarla durante los próximos 4 años. Estos 5.000 euros, por tanto, son la inversión inicial y el periodo de ejecución del proyecto serán esos 4 años.
Ahora, llega el momento de calcular el flujo efectivo. Si la arriendas por 300 euros, conseguirás al año 3.600 euros de beneficio, aunque habrás de restar los gastos que tengas, como la cuota de la comunidad, el IBI, pequeños arreglos para ponerla en el mercado, meses sin conseguir inquilinos o subsanación de desperfectos por su uso. Así, tras descontar estos importes, digamos que el beneficio alcanza los 1.000 euros el primer año, 2.000 el segundo, 1.500 el tercero y 3.000 el cuarto.
Por último, necesitarás la tasa de descuento. Este parámetro hace referencia al importe que vas a dejar de ganar por dedicar el dinero a comprar un inmueble, en lugar de realizar una inversión que te genere intereses, como contratar un plazo fijo. Aunque en el ámbito financiero se utiliza el promedio ponderado del costo de capital de la empresa, si no dispones de este dato, también puedes aplicar la tasa de retorno de una cuenta de ahorros o de una inversión en acciones; pongamos que es un 0,03%.
De este modo, ya podemos completar la fórmula anterior:
VAN= –5.000 + (1.000/(1+0,03) + (2000/(1+ 0,03)2+ (1.500/(1+ 0,03)3 + (3.000/(1+0,03)4= 1.894,24 euros.
¿Es rentable, por tanto, la inversión? Si el VAN es superior a 0, el proyecto generará beneficios, teniendo en cuenta que, a mayor Valor Actual Neto, mejor será la rentabilidad, lo que nos facilita la elección entre varias posibilidades. Por el contrario, si el resultado es negativo, la inversión generará pérdidas, por lo que deberemos rechazarla. Un VAN igual a 0 no supondrá ni beneficios, ni pérdidas. Como el VAN, en este caso, es de 1.894,4 euros, comprar esa cochera para alquilarla es una buena decisión.
Este método es uno de los más empleados, debido a su fácil cálculo. Sin embargo, también presenta algunos inconvenientes: la dificultad para calcular la tasa de descuento o interés aplicable o el hecho de que la fórmula entienda implícitamente que los flujos netos de caja positivos son reinvertidos directamente, pues puede que los 1.000 euros de beneficio que obtienes el primer año los dediques a hacer ese viaje soñado.
Concepto y cálculo de la TIR
Por su parte, la Tasa Interna de Retorno es una medida relativa y, como tal, consiste en un porcentaje que nos va a indicar el grado de beneficio o pérdida que tendrá una inversión.
El Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno están estrechamente relacionadas, pues la segunda se calcula tomando como punto de partida que el VAN de una inversión es igual a cero.
Como consecuencia, para calcular la TIR, primero debes igualar el VAN a 0 y sustituir el concepto tipo de interés por una incógnita (K).
VAN= -Inversión Inicial + (Flujos de efectivo de operación en el primer año/(1+K) + (Flujos de efectivo de operación en el segundo año/(1+ K)2+ (Flujos de efectivo de operación en el tercer año/(1+ K)3 + …+ (Flujos de efectivo de operación en el último año/(1+ K)n= 0
Siguiendo con el ejemplo de la cochera para alquiler:
VAN= –5.000 + (1.000/(1+K) + (2000/(1+ K)2+ (1.500/(1+ K)3 + (3.000/(1+K)4= 0
Es precisamente esta K la incógnita que debes despejar para obtener la TIR. ¿Te acuerdas de las ecuaciones de segundo grado? Puede resultar algo complejo, pero en internet encontrarás calculadoras financieras para solucionar esta fórmula. Usando una de ellas, como puedes ver aquí, la K es igual al 0,16 (0,15708, para ser exactos), es decir, cuando el VAN es igual a 0, la TIR es igual a 0,16.
¿Esto qué significa? Para valorar la rentabilidad, debes tener en cuenta que:
- Si la TIR es superior al tipo de interés o descuento establecido, el proyecto es rentable.
- Si la TIR es inferior, conllevará pérdidas.
- Por último, si la TIR es igual al tipo de interés, no habrá ni pérdidas ni ganancias.
En el ejemplo, la TIR es de 0,16, mientras que el tipo de interés que usamos para calcular el VAN estaba en 0,03, ¿recuerdas?. Por tanto, la TIR confirma la conveniencia de la inversión en la cochera, al ser superior al tipo de interés.
El principal problema de la TIR radica en su difícil cálculo y en que se muestra imprecisa si los flujos de caja varían entre números negativos y positivos, aunque es útil para complementar otros métodos de valoración de la rentabilidad y ver qué proyecto es más interesante en función del riesgo y previsión de ganancias. Por ejemplo, el banco puede ofrecer un producto de bajo riesgo al 5%, pero también podemos invertir en una empresa; calculamos su TIR, que se sitúa en el 10%, optando por esta segunda vía al ser más ventajosa.
