4 claves que no puedes perderte del nuevo modelo de contrato de alquiler

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  /  Actualidad de Hipotecas

El pasado 1 de marzo de 2019, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, una norma que también fue convalidada el 3 de abril por la Diputación Permanente (en lugar del Congreso como es habitual, al estar disueltas las Cortes Generales con motivo de las elecciones). ¿Cómo afecta esta nueva regulación al contrato de alquiler?  

Tanto si estás pensando en arrendar tu vivienda, como si quieres vivir de alquiler, en Hipotecas.com te contamos las nuevas reglas del juego que se aplicarán a los contratos firmados a partir del 6 de marzo, un día después de la publicación de la norma en el Boletín Oficial del Estado. Los arrendamientos anteriores continuarán rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), salvo que las partes acuerden adaptar su contrato al nuevo régimen jurídico.  

En términos generales, el objetivo del decreto es frenar la escalada de los precios del mercado arrendaticio (que se han elevado un 15% en los últimos tres años) y generar un marco más igualitario y accesible. Como puntualiza su Exposición de Motivos, en el año 2017, más del 42% de los hogares españoles destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler, según datos de Eurostat 

¿Qué medidas introduce el Ejecutivo para lograr estas metas? Estas son las principales novedades en torno al contrato de alquiler en España 

1. Prórrogas ampliadas 

Hasta ahora, el inquilino podía renovar unilateralmente el contrato de alquiler durante los tres primeros años. A partir del 6 de marzo, los plazos de la prórroga obligatoria se amplían:  

  • 5 años: el arrendador está obligado a continuar con el contrato de alquiler, si así lo comunica el arrendatario con 30 días de antelación, durante los primeros 5 años.  
  • 7 años: en el caso de que el propietario sea una persona jurídica, este plazo de prórroga obligatoria se extiende hasta los 7 años.  

¿Y qué ocurre si el dueño del inmueble lo necesita para vivir él o alguno de sus familiares? La nueva normativa también regula este punto, evitando que algunos propietarios usen este precepto legal para poner fin al arrendamiento. Por tanto, desde el 6 de marzo será necesario que el contrato de alquiler especifique expresamente “la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. 

Junto a esto, la prórroga tácita también se incrementa de uno a tres años. Es decir, pasados estos 5 o 7 años, si llega la fecha de vencimiento del contrato de alquiler, este se entenderá prorrogado tácitamente por un año más, hasta un máximo de 3, salvo que el arrendador manifieste su voluntad de no renovarlo con cuatro meses de antelación o el inquilino comunique su intención de dejar la vivienda dos meses antes del vencimiento.  

2. Subidas del contrato de alquiler vinculadas al IPC 

Los precios del alquiler también son regulados en el real decreto. Así, en el nuevo modelo de contrato de alquiler, el aumento del precio del arrendamiento se hará -por expreso deseo de las partes- cuando se cumpla cada año de vigencia y tendrá como límite máximo el aumento del IPC anual a fecha de la actuación.  

Como excepción, la renta puede elevarse si el propietario realiza mejoras en la vivienda, eso sí, de forma proporcional al capital invertido en la remodelación, sin que pueda, en todo caso, suponer más del 20% de incremento de la cuota vigente.  

Además, aunque se mantiene la libertad de precios en el mercado del alquiler, el Gobierno ha introducido una medida para aportar mayor transparencia: la creación de un índice de precios -prevista en los próximos 8 meses- con información sobre el coste medio del arrendamiento en cada zona.  

3. Límites a las fianzas 

Los dueños de los inmuebles mantienen su derecho a solicitar avales a los inquilinos, pero con ciertas limitaciones: a la fianza obligatoria de un mes, el arrendador puede añadir como máximo dos cuotas de alquiler más como garantía adicional.  

Por tanto, cuando el arrendatario firma el contrato tendrá que abonar como máximo 4 mensualidades: la del mes corriente, la fianza obligatoria y los dos meses adicionales. Eso sí, será el inquilino el que asuma los gastos de la inmobiliaria, salvo que el arrendador sea una persona jurídica, otra de las novedades de la nueva legislación.  

4. Alquileres turísticos 

Por último, dado el aumento de los propietarios que están destinando sus viviendas al alquiler turístico, el real decreto incluye también novedades para salvaguardar los derechos de los vecinos 

En concreto, las comunidades de propietarios pueden establecer condiciones o límites al alquiler turístico por mayoría de ⅗ partes. Incluso pueden exigir al arrendador que pague hasta un 20% en la cuota de gastos comunes.  

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