6 claves que no te puedes perder de la nueva Ley hipotecaria

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¿Estás pensando en adquirir una vivienda en 2019? El pasado 21 de febrero, el Congreso aprobó de forma definitiva la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario tras más de un año de tramitación. Esta norma será la que rija los próximos contratos de crédito inmobiliario que se firmen en España una vez que entre en vigor.

En Hipotecas.com te adelantamos las claves que trae consigo la reforma legislativa, ideada para adaptarse a la normativa europea y aumentar la protección de los consumidores. ¿Quieres saber cuáles son los cambios que más te afectan?

Adiós a las cláusulas suelo

Una de las novedades más previsibles de la nueva Ley hipotecaria es la prohibición de las llamadas cláusulas suelo. Aunque, en 2013, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de estas condiciones en los préstamos hipotecarios y, desde entonces, las entidades financieras comenzaron, ‘motu propio’, a suprimir estas cláusulas en los nuevos créditos, es a partir de ahora cuando la ley lo prohíbe expresamente.

Por tanto, si te decantas por una hipoteca de tipo variable, las fluctuaciones del índice de referencia que elijas serán las que marquen los intereses a pagar, sin que existan límites a la baja preestablecidos, aunque el tipo de interés no podrá ser negativo.

Tampoco tendrás que contratar un seguro de vida, domiciliar la nómina o crear un plan de pensiones para que la entidad financiera te conceda la hipoteca, como es el caso de Hipotecas.com donde te ofrece hipotecas sin ningún tipo de comisión, ni vinculación ¿Por qué? La versión definitiva de la normativa prohíbe, con carácter general, las ventas vinculadas obligatorias, una política de créditos sin vinculaciones que ya ofrecíamos en Hipotecas.com con anterioridad a esta exigencia legislativa. Es más, aunque la nueva Ley hipotecaria deja abierta la posibilidad de que el banco o la caja bonifiquen el diferencial del préstamo en el caso de que aceptes estos paquetes asociados, en Hipotecas.com, el tipo de interés tampoco se ve afectado por la contratación de productos adicionales.

Excepcionalmente, las entidades financieras sí que podrán vender seguros vinculados a la hipoteca, pero deberán aceptar pólizas alternativas sin empeorar las condiciones del crédito. Además, estos seguros serán renovables anualmente.

Menos gastos hipotecarios

No obstante, quizá el cambio más relevante de la nueva Ley hipotecaria es el relativo a los gastos de formalización de una hipoteca, pues la reforma zanja el debate sobre quién paga qué –abierto por el Tribunal Supremo en 2015, al declarar nulas las cláusulas que se imponen al consumidor sobre estos costes-.

¿Quién debe asumir, por tanto, los gastos hipotecarios? Hasta ahora, el acuerdo entre entidad y cliente permitía que fuera este quien asumiera estos gastos; con la nueva regulación, el pago de gran parte de los gastos recaerá sobre las entidades financieras.

De este modo, si vas a firmar una hipoteca a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, te ahorrarás el coste de las primeras copias del notario, la gestoría y el registro, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que deberá abonarlo el banco. En cambio, sí tendrás que encargarte de las segundas copias del notario y los gastos de tasación.

Comisiones más bajas

Otro de los cambios que redundará en beneficio del ciudadano es la reducción de las comisiones de amortización, subrogación y novación de los créditos hipotecarios. ¿Cuáles son las condiciones que estipula la nueva Ley Hipotecaria?

Con la antigua normativa, si querías realizar un reembolso anticipado del préstamo durante los primeros cinco años, tenías que asumir un 0,5% de comisión, porcentaje que se reducía al 0,25% a partir del sexto año de vida del préstamo. ¿Qué ocurrirá con la entrada en vigor de la nueva norma?

  • Para las hipotecas variables, tendrás que elegir el tipo de amortización a tres o cinco años, con las siguientes comisiones:
    • Tres años: tendrás que abonar un 0,25% sobre el importe.
    • Cincos años: el porcentaje, en este caso, se reducirá al 0,15%.
  • Para las hipotecas a tipo fijo:
    • Durante los primeros 10 años, el gravamen para las amortizaciones será del 2%.
    • A partir de los 10 años del préstamo, se aplicará un 1,5%.

Si todavía no sabes qué tipo de hipoteca escoger, puedes consultar la guía 2018 ‘Hipoteca fija, variable o mixta: ¿cómo elegir?’

Junto a esto, la mejora de las condiciones también te afectará si lo que quieres es cambiar una hipoteca variable a tipo fijo, ya sea por subrogación de otra entidad o por novación con la misma entidad. En concreto, solo tendrás que abonar un máximo del 0,15% del capital pendiente de amortizar, si firmaste el contrato hace menos de tres años; a partir de entonces, este cambio será gratuito, siempre que la entidad financiera acepte la novación.

De igual modo, las subrogaciones y novaciones que desees aplicar sobre el préstamo hipotecario estarán exentas de comisiones a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, salvo que nos encontremos dentro de los 3 primeros años de vigencia del préstamo hipotecario, en cuyo caso conviene atender a lo establecido en la ley, que dice lo siguiente:

“En caso de novación del tipo de interés aplicable o de  subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.” Los costes que estas modificaciones conllevan serán asumidos entre las entidades implicadas, a través de un sistema de compensación.

En cuanto a la comisión de apertura, la nueva Ley hipotecaria no recoge una limitación concreta; solo establece según aparece en el Art. 12.4 que “si se pacta, se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”.

Vencimiento anticipado más flexible

En ese propósito de proteger a la ciudadanía, el Gobierno ha introducido dos medidas en la nueva Ley hipotecaria en caso de impagos.

Se trata, por un lado, de la limitación de los intereses de demora. ¿Qué ocurrirá si te retrasas en el pago de alguna cuota? Aunque en el primer borrador, la penalización fijada en el contrato no podía superar tres veces el precio oficial del dinero, finalmente, la comisión por intereses de demora ha quedado establecida en el interés remuneratorio más el 2%.

Por otro lado, la nueva Ley hipotecaria endurece los requisitos para que la entidad financiera pueda iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. En concreto:

  • Si la hipoteca está en su primera mitad de vida, el impago deberá afectar a 12 cuotas o el equivalente al 3% del capital principal del préstamo.
  • Si el préstamo se encuentra en su segunda mitad de vida, los límites se incrementarán a 15 cuotas impagadas o al 7% del principal.

Además, cumplidos estos plazos, la entidad financiera deberá requerirte formalmente el pago de la deuda, concediendo como mínimo otro mes para su abono. Como excepción, la aplicación de esta nueva regulación no afectará a los vencimientos anticipados producidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

Hipoteca verde, rechazada

Aún tendrás que esperar para ver la puesta en marcha de los llamados créditos verdes. Si bien la nueva Ley hipotecaria recogía inicialmente la figura de la hipoteca verde, dirigida a aquellas viviendas que presenten unas condiciones concretas sobre eficiencia energética y/o uso de energías renovables, el Congreso ha terminado por rechazar esta propuesta en el texto definitivo.

Buenas prácticas

Junto a todas estas novedades, la nueva Ley hipotecaria incluye varias disposiciones:

  • Cuando vayas a la entidad financiera, ésta te deberá aportar una ficha estandarizada con sus condiciones hipotecarias, para que te resulte más fácil comparar varios préstamos.
  • Recibirás el borrador del contrato con un mínimo de 10 días de antelación, de modo que contarás con tiempo suficiente para analizar las condiciones antes de firmar la hipoteca.
  • El banco tendrá que consultar tu historial crediticio en la Central de Información de Riesgos del Banco de España, para poder evaluar tu situación y la posterior concesión de la hipoteca.
  • Deberás acudir a la notaría -antes de la firma-, para que el notario te informe de forma gratuita sobre las condiciones del crédito hipotecario y corroborar, mediante un cuestionario, que entiendes el contenido del contrato.
  • Cuando tengas una queja o reclamación, ya no tendrás que acudir al Banco de España, sino a la nueva Autoridad Independiente de Defensa del Consumidor que el Gobierno prevé aprobar en breve.

Con este refuerzo de la seguridad jurídica para el consumidor y la mejora de las condiciones económicas, ¿te animas a comprar una vivienda?

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