¿Puedo cambiar mi hipoteca a otro banco?

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Si las condiciones actuales de tu hipoteca no te convencen, es posible que te estés planteando cambiarla de banco. ¿En qué consiste este cambio? ¿Se puede cambiar la hipoteca de banco y tener mejores condiciones?

Una de las opciones para cambiar una hipoteca a otra entidad y mejorar sus condiciones es realizar una Subrogación Activa o Acreedora de la hipoteca, (subrogar significa cambiar personas en un trato y, en este caso, se cambia la figura de acreedor, es decir, el banco).

En hipotecas.com te contaremos todo lo que debes tener en cuenta para que valores si te conviene cambiar tu hipoteca de banco.

¿Cuándo es conveniente cambiar un préstamo hipotecario a otro banco?

Generalmente, el cambio de una hipoteca a otro banco se realiza para mejorar las condiciones de nuestro préstamo. Además, esta modificación no es gratuita ya que supondrá, entre otros, asumir gastos de tasación, notario o comisiones.

Cambiar hipoteca de banco: ventajas e inconvenientes

La principal ventaja es económica:

  • Nos permitirá ahorrar en nuestra cuota mensual al tener que pagar un interés inferior.
  • También nos permitirá modificar el plazo de amortización pagando nuestra hipoteca en más tiempo.
  • Ahorrar en comisiones, o deshacernos de productos vinculados que tuvimos que asumir al contratar la primera hipoteca.

Sin embargo, el cambio de hipoteca a otro banco mediante subrogación acreedora no nos permite alterar todas las condiciones de la hipoteca que mantenemos.

Además, estos son algunos de los cambios que no podremos llevar a cabo en una subrogación:

  • No podremos ampliar el importe del préstamo hipotecario.
  • Tampoco podemos cambiar los titulares del contrato, ni los avalistas.

En estos casos tendremos que realizar una novación de hipoteca, negociando con el nuevo banco una vez hayamos cambiado la hipoteca.

Cambiar hipoteca de banco paso por paso

El primer paso es hacer una buena labor comparando las ofertas de los distintos bancos y calculando bien los gastos de cambio de hipoteca (que veremos a continuación).

Una vez tengamos claros esos gastos, tenemos que calcular si el ahorro mensual nos conviene.

Pongamos un ejemplo sencillo: si pagamos 50 euros menos de cuota mensual con el cambio de hipoteca, y los gastos del cambio ascienden a 750 euros, a los 15 meses habremos amortizado esos gastos y, a partir de entonces, empezaremos a ahorrar.

Una vez tenemos clara la oferta que nos conviene, acudimos al nuevo banco, que realizará su procedimiento habitual para ver si nos concede la hipoteca o no. Suponiendo que acepta, nos presentará la Oferta Vinculante con las condiciones de esta nueva hipoteca.

Al mismo tiempo, el nuevo banco se pondrá en contacto con nuestra entidad actual para informarla de que a partir de ahora pasará a ser nuestro nuevo acreedor. A partir de este momento, nuestro antiguo banco tiene la posibilidad de presentarnos una nueva oferta para igualar o mejorar las condiciones de la nueva hipoteca. A esta acción se la denomina “enervar la subrogación” y la entidad dispondrá de quince días para llevarla a cabo.

 

Si la entidad no iguala o mejora la oferta, se seguirá adelante con la subrogación y el nuevo banco abonará al antiguo el capital pendiente del préstamo hipotecario (más intereses y posibles comisiones). A partir de aquí, estaremos sujetos a las condiciones de la nueva hipoteca.

Gastos que tiene cambiar la hipoteca de banco

Esta subrogación activa o acreedora de la hipoteca supondrá una serie de gastos:

  • En primer lugar, es muy probable que tengamos que asumir los gastos de tasación de la vivienda. 
  • Comisión por subrogación. Se trata de un porcentaje que se aplica sobre lo que nos quede pendiente por pagar aún del préstamo. Si la hipoteca se firmó después del 27 de abril de 2003, no puede ser superior al 0,5% si llevamos menos de 5 años pagando la hipoteca (y un 0,25% si llevamos más). Si es anterior a esa fecha, la comisión no puede ser más del 1%.
  • Es importante tener en cuenta si la hipoteca que vamos a subrogar la teníamos a interés fijo. En esos casos, podríamos tener que asumir la llamada compensación por riesgo de tipo de interés.
  • También tendremos que hacernos cargo de los de notaría, gestoría y registro.

¿Y hacienda? ¿Hay que pagar IAJD por la subrogación de la hipoteca?

En este caso, a efectos fiscales, el artículo 7 de la ley 2/1994 establece el beneficio fiscal de que: «Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales». Por tanto, no tendríamos que asumir este impuesto.

¿Qué alternativas existen?

Si no quieres cambiar la hipoteca de banco, pero te gustaría cambiar sus condiciones, puedes tratar de realizar un cambio de condiciones con tu entidad, lo que se conoce como novación de hipoteca.

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