Amortizar hipoteca: 5 claves para elegir entre cuota o plazo

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  /  Escuela de Hipotecas

A lo largo de nuestra vida, nos van surgiendo sucesivas dudas sobre la vivienda: ¿alquiler o compraventa? ¿piso céntrico o casa en las afueras? ¿hipoteca fija o variable?… Llegados a este punto, cuando conseguimos ahorrar un poco de dinero, aparece una nueva cuestión: ¿amortizar hipoteca en cuota o en plazo?

No te preocupes, porque en Hipotecas.com te damos las claves para que sepascuándo te conviene más reducir la cuota mensual y cuándo rebajar el número de años destinados a pagar el préstamo.

¿Qué diferencia hay entre amortizar cuota o amortizar plazo?

Lo primero que debes saber es que amortizas hipoteca constantemente: cada vez que pagas la cuota lo estás haciendo. Ahora bien, también tienes la opción de realizar una amortización anticipada parcial, es decir, adelantar el pago de parte de la deuda a la entidad de crédito.

Es, en estos casos, cuando aparece el ‘Ser o no ser’ de todo hipotecado: ¿me quito años o bajo la cuota? Las implicaciones, según lo que decidas, no son las mismas:

  • Si reduces el importe mensual, tendrás que hacer frente a una cuota inferior, pero el ahorro total en cuanto a intereses será menor y el plazo de amortización se mantiene.
  • Si recortas el plazo de devolución, seguirás pagando lo mismo al mes, pero terminarás antes de saldar tu deuda con la entidad y abonarás menos intereses a largo plazo por la misma vivienda.

Para que veas de forma más clara la diferencia entre estas dos alternativas a la hora de amortizar hipoteca de forma anticipada, te lo explicamos con un ejemplo. Pongamos el caso de que acabas de firmar una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, con un tipo de interés de Euríbor + 1% de variable (0,819%, de tipo de interés, actualmente). Esto supone que tienes una deuda con la entidad financiera de 150.000 euros, más otros 19.232 euros en concepto de intereses, que pagarás -salvo cambios- mediante cuotas de 470 euros en 360 meses.

Sin embargo, has conseguido 10.000 euros extra (imagina que te ha tocado la lotería) y quieres destinarlos a la hipoteca. Estos son los dos escenarios posibles:

  • Si optas por reducir plazos, te quedarán por pagar 140.000 euros, más 16.521,02 euros de intereses, con una cuota mensual de 470 euros durante 334 meses.
  • En cambio, si prefieres reducir cuota, esta se rebajará a 438,75 euros, pero el periodo se mantiene en 360 meses y aún tendrás que pagar 140.000 euros, más 17.950,26 euros, es decir, casi 1.430 euros más que en el caso anterior.
Elaboración Propia

¿Qué debes tener en cuenta a la hora de amortizar hipoteca?

Como hemos visto, al amortizar hipoteca reduciendo el plazo, el ahorro respecto al precio final de la casa (el crédito más los intereses) es mayor que si rebajas la cuota. Esto puede hacerte pensar que la amortización del plazo es la mejor opción, pero no siempre es así.

¿Qué factores tienes que valorar para elegir una u otra opción?

  1. Situación económica actual. El primer aspecto que debes valorar es tu situación económica. ¿Podrías pagar holgadamente la cuota hipotecaria? En el caso de que te resultara complejo pagarla, la mejor opción será reducir cuota, de modo que la carga que tienes que soportar mensualmente sea menor, consiguiendo aumentar tu capacidad de ahorro. En el ejemplo visto, esa primera amortización de 10.000 euros ha supuesto un ahorro mensual de 31 euros, de los que podrás disponer libremente. Por el contrario, si tienes una cuota mensual razonable respecto a tus ingresos y puedes pagarla cómodamente, te interesa reducir plazo, ya que en el cómputo final pagarás menos intereses, es decir, la vivienda te saldrá, por el momento, 1.430 euros más barata, siguiendo el supuesto anterior.
  2. Proyectos a medio-largo plazo. También es preciso que seas previsor. Por ejemplo, quizá actualmente estés pagando sin problemas la cuota, pero también desees formar una familia pronto, por lo que, cuando esto ocurra, necesitarás una capacidad de ahorro superior. Si amortizas cuota, conseguirás llegar a fin de mes con más saldo en tu cuenta, perfecto para afrontar los gastos que conlleva un bebé. A lo mejor tu objetivo es terminar de pagar la hipoteca cuanto antes, porque quieres adquirir -pongamos- una segunda residencia en la playa; entonces, amortiza plazo.
  3. Tipo de interés. Muy relacionado con los puntos anteriores, otro parámetro a tener en cuenta a la hora de amortizar hipoteca de forma anticipada es la previsión de evolución del tipo de interés. En la actualidad, con el Euríbor en negativo, los tipos son bajos, pero ¿qué ocurrirá en el futuro? En tu hipoteca de 150.000 euros a 30 años, ahora pagas 470 euros, pero si el Euríbor subiera al 5% -como ocurrió en 2008- la cuota ascendería hasta los 899,330. ¿Podrás pagar entonces tal importe? Así, por ejemplo, si en el inicio de la crisis hubieras tenido que amortizar hipoteca, lo mejor hubiera sido reducir plazo, pues los tipos cayeron drásticamente y la cuota automáticamente se redujo por esa caída del mercado. En este sentido, es importante que analices si el índice de referencia irá en aumento y determinar hasta qué importe puedes pagar mensualmente, para optar por plazo o cuota. Esto no ocurre en el caso de hipotecas de tipo fijo, en las que estos vaivenes no tienen efecto.
  4. Antigüedad de la hipoteca. En España, el sistema más extendido de hipotecas es el modelo francés, por el cual, durante los primeros años de vida del crédito, abonas la mayor parte de los intereses. Por ejemplo, en el primer mes del préstamo comentado, de los 470 euros, 102,38 irán a pagar intereses, mientras que 367,71 serán para amortizar el principal. Sin embargo, en el primer mes del año 30, solo pagarías 3,83 euros de intereses, mientras que 466,26 serían de principal. Por tanto, el momento de la vida de la hipoteca en la que te encuentres también determina qué opción es mejor: en el caso de querer amortizar plazo, lo mejor es hacerlo en esta primera etapa, ya que reducirás más intereses; en cambio, hacerlo en los últimos años, cuando prácticamente todo es principal, no te supondrá apenas ahorro, por lo que es mejor optar por reducir cuota.
  5. Deducciones fiscales. De igual modo, las posibles deducciones fiscales de las que puedas beneficiarte van a influir en la conveniencia de amortizar hipoteca, ya sea en cuota o en plazo. Esto se debe a que, para los créditos hipotecarios firmados antes de 2013, la normativa concede al contribuyente el derecho de desgravar el 15% sobre un máximo de 9.040 euros anuales en los que debes incluir lo pagado a través de la cuota mensual. En nuestro ejemplo, pagas al año 5.640 euros en concepto de cuota (470€*12 meses), por lo que tienes otros 3.400 euros de margen para amortizar anticipadamente y deducirlo en tu declaración de la Renta, rentabilizando al máximo ese esfuerzo económico.

En conclusión, si bien es cierto que, analizando el crédito de forma global, es más rentable reducir plazo -ya que el ahorro en intereses es mayor- son varios los factores que hay que evaluar para que la decisión sea la más acertada para cada caso particular.

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